工商時報【蔡惠芳、郭及天】

前言:近年政府面對高房價問題,施政愈來愈棘手,而各部會也陸續祭出各種房市管控措施,包括內政部推動實價登錄2.0,財政部推動房地合一2.0,央行連續推出四波不動產信用管制、上周更升息1碼,金管會也針對銀行土建融和不動產放款嚴加監管,顯見政策已成為影響不動產市場相當關鍵的因素。政府這波打炒房的最新焦點,將聚焦內政部研議修法平均地權條例及不動產經紀業管理條例,預期近日行政院院會通過後將送立法院審議。

不過,由於部分修法內容引發極大爭議,本報認為房地產政策就像兩面刃,更不應傷及無辜,因此在修法緊鑼密鼓之際,本報特地邀請學者專家集思廣義,期提供政府、立法院在修法時的參考,希望能讓法令更周延、完備,在保障購屋者權益的同時不會傷及無辜民眾,同時兼顧房地產業的正常發展,達到政府、民眾、產業多贏的目標。

內政部本次修法,擬限制私法人購置住宅,對此學者專家主張,修法改採「原則禁止,例外許可」,無異以「一刀切」方式直接禁止私法人購買住宅,不但世界各國無前例可循,更有違自由市場經濟運作,耗費龐大行政成本和資源,也與房地合一2.0、公司法第18條等法令互相矛盾,因此欠缺足夠合理性與可行性,政府修法不可不慎。

中華民國不動產開發商業同業公會全聯會理事長楊玉全表示,全世界民主國家,沒有禁止私法人購買住宅用房屋,若要防止炒作,可採重稅手段;而房地合一稅2.0已於去年七月上路,針對法人5年內買賣成屋、預售屋,課以4535%重稅;而繳納房地合一稅後若分配盈餘,還要再繳28%的所得稅,合計實質稅率已達60.4%;如果政府嫌稅負還不夠重,可以再檢討,但不應該全面禁止,造成殺雞取卵。

楊玉全表示,若要求私法人買房採許可制,然後到內政部以合議制逐案去審,依目前私法人每年買賣住宅案件約7,000件估計,每天至少要審200件,以內政部人力,待審議結果出來才能決定可否過戶,這種行政障礙造成買賣契約根本就不能進行,形同全面禁止法人購屋,限制人民自主移轉財產,明顯違憲。

雲林科技大學科技法律所教授楊智傑表示,去年七月開始實施房合一稅2.0,已針對私法人買賣不動產課以最高45%的重稅,但迄今實施才半年多,應先觀察立法成效,而非急於再提出一個更強烈的制度;此外修法擬排除4個例外,包括長期出租經營、員工宿舍、都更危老重建、及中央主管機關核准項目,但在許可機制下,行政機關要審查公司未來使用計畫、並持續稽查買入房屋後是否符合原計畫使用,對行政機關將是不可能的任務;且限制五年內不得移轉的規定,也與房地合一2.0制度(5年內課重稅)相違背。

真理大學法律系教授林家祺表示,限制私法人取得不動產,為世界各國所沒有的制度,殺傷力很大,也會形成國內外法人在台投資的障礙,更將影響工商發展與外資來台投資意願;另外在法學上,更形成「不當連結禁止」,即「城門失火,池魚遭殃」,正當性、合理性都不足。

中國文化大學都市與開發管理學系系主任徐國城表示,他認同私法人應避免挾著資金優勢炒作住宅,但要修法採「原則禁止,例外許可」,以「一刀切」的方式禁止私法人購買住宅,則屬矯枉過正,值得商榷,更有違自由市場經濟的運作。至於採個案審查後許可的途徑,衍生的行政成本與可達到效益間的比例原則,令人質疑。

信理法律事務所律師許文懷表示,私法人買房擬採許可制茲事體大,政府修法不可不慎。不動產本質上並無造成公共危害、也非特殊產品,內政部竟擬就私法人購買住宅採「事前許可」的管制政策,似違背許可制的內涵;尤其公司法第18條規定私法人得登記不動產買賣為所營事業,私法人本得自由買賣不動產,因此此次內政部修法恐與原本法律相抵觸,且不問私法人的公司性質、營業項目、使用用途、建物價值,恐有「打擊過廣」之虞。

修法劃錯重點 楊玉全:無助平抑房價

平均地權條例修法在即,產學界認為應先釐清這一波房價上漲的原因、再針對原因解決問題;鎖定預售市場打炒房,未必符合比例原則,形同「拿大砲打小鳥」,政府若為選舉等因素打房,可能讓房市遭到更不合理對待。

中華民國不動產開發商業同業公會全聯會理事長楊玉全表示,平均地權條例修法草案,將為自由經濟添上一椿負面教材,效果不一定彰顯,卻會殃及無辜百姓,期盼政府修法更周延,審慎全盤考量。他指出,房價上漲的因素包括缺工嚴重、建材上漲、土地難取得、造價大漲等,加上稅負沉重、選擇性信用管制都讓成本提高,造成房價上漲,政府一味從末端打房,最終只會對中小建商、購屋民眾衝擊更大。

楊玉全建議,政府應助年輕人購屋,降低其生活支出,除廣建社會住宅外,應統籌歷年房地合一稅收,專款專用於首購貸款利息補帖,才能對症下藥,讓人民感受到施政效能。

康克爾國際法律事務所趙文銘表示,預售市場熱絡,主要來自市場預期房價會漲,但買方沒有充足自備款,於是轉往預售市場。然而在預售屋納入實價登錄後,實登反成為政府認證的「房價保證」,加上預售市場的高槓桿,讓本來只能炒一房的,變成可以炒更多房,因此他建議可考慮取消預售實價登錄、等交屋再揭露,避免進一步助漲房價。

真理大學法律系教授林家祺表示,房價會漲主要來自供給和需求的問題,國內絕大多數購屋者買房需要貸款,透過升息、限制貸款來抑制房屋需求和提高成本,應該更為有效。

文化大學都市計劃與開發管理學系系主任徐國城表示,政府在房市的應扮演「二個防止」、「二個避免」的角色:防止投機、防止弊端;避免百姓成為最後一隻老鼠、避免市場崩盤引發金融危機。因此,政府作為應在「打炒房」、「抑制不合理房價飆漲」,而非「打壓房市」、「抑制房價成長」,過去幾年政府推出實價登錄、房地合一課稅、興建社宅等政策,但房市仍持續熱絡,到底是因為投機風氣盛行?還是因為整體經濟活絡、海外資金回流、營建成本上漲所致?值得主政者深思。