顏炳立:房市增溫 不代表房價要大漲
發布日期:2020/11/16
4

工商時報【蔡惠芳】

「房市總司令」戴德梁行董事總經理顏炳立表示,儘管疫情後的目前房市,價、量都逐漸增溫,買氣也超越10年前,但也不意味著房價要大漲!因為目前及未來的主流仍是剛性需求。總體來說,房市還處於健康狀態,政府不宜貿然出手打房,現在也不是打房的時機,因為房市並沒有過熱。

顏炳立表示,最近媒體聳動式的報導,使房市歡樂氣氛濃厚,2016年全國移轉棟數成交24.5萬棟,2017 26.7萬棟,價格仍往下跌,201827.8萬棟,價格依然往下跌,直到201930.275萬棟,房市緩跌4年,看到量有增回溫,的確是落底的好現象,利率低檔、銀行貸款條件寬鬆,遞延性買盤爆出,加上許多科技大廠積極在台設廠,提升就業機會,新增就業人口,只要有1%的買盤購屋需求,量都會溫和增加。

顏炳立表示,現在成交的量,皆在反映2~3年前買的預售屋,目前市場的熱度都是集中在預售市場,若預售市場現在這麼熱,表示未來2~3年完工後所統計的移轉棟數必然暴增,也符合2023在盤整完4年後,價、量應該是齊揚正式往上走,由於很多台灣企業過去在大陸賺到了錢,在30年高峰後,已不適合在中國大陸繼續投資,故造成台商資金回流東南亞及台灣,未來台灣的經濟,包括房地產,不再倚靠大陸的紅利,會走台灣自己的路。

他指出,2020年因新冠疫情影響,也過了三分之二,看到台灣房市異軍突起,依然蓬勃發展,除觀光旅遊、店面生意不佳外,反而在土地及自用市場方面有相當大的發展,價、量逐漸增溫,買氣也超越10年前,但也不意味著房價要大漲,因為目前及未來的主流仍是剛性需求。若以移轉棟數成交30萬棟為基準,未來漲個10~20%,代表台幣升值,貨幣購買力下降,買美金的資產族群會開始有置產的觀念,若利率一直處於低檔,買屋置產的量就會出現,定存、獲利的資金將漸漸以房地產為避風港。

顏炳立指出,依我觀察,房市稍見買氣,建商就忘形,急於拉高價格獲利,逼央行出手打房,壓抑剛從谷底回升的房市,實不令人樂見,房市復甦,欲速則不達,僅是健康回溫的買氣,卻說成案案秒殺、熱銷,無不是要逼剛性觀望等待價跌的買方就範,實在不智。但是無奈建商沒策略,只見到難得的買氣,就想盡花招促銷,令人擔心買氣退去,雞犬難升天!

由於買氣漸升,房價蠢蠢欲動,存在於預售的買氣,卻令中古屋及現貨藉機開出極不合理的房價,最近常被問,可不可以買房子,價格合理不合理,我第一時間聽到賣方的開價,用專業縮短思考時間,一算就知道房價極不合理,應該是看到買氣上來,房價就要混水摸魚。

顏炳立表示,現在房市沒有真正過熱,現在也不是打房的時機,央行請銀行喝咖啡提出四點提醒,只是在示警!這個作法是正確的。因為現在問題不是在投資客炒房、而是炒紅單,「房市還沒有雞犬升天、但紅單已被炒到雞飛狗跳!」紅單應該要管一管。

上周央行邀承作房貸的銀行座談,提出四點提醒,尤其針對投資客,嚴審貸款。對此,顏炳立表示,這是正確的。針對第二戶或第三戶以上投資客,銀行大可不借錢給你,或大幅提高利率,大幅壓低貸款成數到五成、四成,這些都是銀行可以運用的工具。

顏炳立表示,不過央行此舉,只是請銀行配合辦理嚴格風險控管,顯示只是在示警,並不是真正出手打房,因為現在房市根本沒有真正過熱、頂多只是回溫,更沒熱到足以出手打房的時機。

顏炳立明確表示,他不建議政府要出手打房,現在問題是少數配合炒紅單的業者、而不是投資客大舉進場炒房。預售屋預約單或紅單,坊間只要5萬、10萬、20萬左右,就被當作金融商品一樣轉手牟利,但這些都不是真正大戶或有錢人在炒、而是出現在郊區,這些人只是想投機賺小錢,但是並不是要真正買房。

顏炳立建議,政府應該要禁止紅單轉讓,只要買預約單或紅單,建商都不能讓他中途轉手、換約、換名字以不當牟利。現在,還是有不少建商,是禁止客戶轉讓紅單賺差價的,各產業公會也在呼籲要自律,就看建商要不要配合。

顏炳立表示,事實上,房市價、量兩大指標,並沒有失控、更沒有過熱。以量來說,成交量有逐漸放大,但全台建物買賣移轉登記棟數今年如果站穩30萬棟,應才算落底,距離35萬棟、38萬棟,還差很遠嘛,整體買氣也算回溫,以剛性需求為主,但並沒有到熱到不得了的程度;至於價的表現,也算穩定、局部區域上漲,但也沒有到失控程度。

顏炳立表示,所以央行喊話、請銀行喝咖啡,只是在超前部署、未雨稠繆,都沒有失控、還打什麼房?現在還是有很多人虧錢在求售,大戶豪宅還是很多賣不出去,「你不能說虱目魚大賣,就要大家進場高價收購。」