經濟日報 邱四珍

＊投資海外房地產請詳閱公開說明書，並審慎評估投資風險＊

全球不動產交易流程數位化，從新加坡透過數位房產過戶平台（Digital Conveyancing Portal）推動的數位產權移轉，到澳洲行之有年的PEXA電子交易系統，無紙化與高透明度已成為先進國家提升市場治理效能的共通目的。隨著數位科技日新月異，馬來西亞政府於今（2026）年1月1日開始全面強制實施一手住宅電子買賣合約（eSPA）制度。此項制度源自房屋發展法令（HDA），其設立意旨在深化消費者權益保障，因此現階段嚴格限制於興建中的一手預售住宅交易。至於二手市場、純商業大樓以及交易程度複雜的工業不動產，因涉及諸多非標準化的商業附加條款與環境評估，目前仍維持傳統的實體紙本簽約流程。

美商ERA執行長黃鵬䛥表示，馬來西亞政府不僅是法規監管者，而是主動介入。由房屋及地方政府部（KPKT）作為主導單位，橫向連結稅務局（LHDN），並運用雲端運算、密碼學公開金鑰基礎建設（PKI）電子簽章，以及遠端生物識別（eKYC）技術，建構起一個物權、債權、及稅務的整合。由三大中央資訊系統互相串聯：首先是HIMS（房屋集成管理系統），負責在中央端強制生成標準化的電子買賣合約，徹底杜絕開發商私自竄改條款或暗藏不平等附錄的漏洞；其次是TEDUH（國家房屋數據管理系統），透過整合全國房市大數據、施工進度與發展商財務狀況，進行即時的市場稽核；最後則是IDSAYA國家級數位身分認證系統，作為買賣雙方進行高強度身分比對與線上安全簽署的基礎。

大馬不動產交易電子合約流程。 美商ERA/提供

此項變革不只影響利害關係人的行為架構，更帶來了產業的結構性調整。對於買方而言，eSPA成功解決地理限制，不論是當地或海外投資者，皆可在全球任何角落完成具備法律效力的遠距簽約，且透過高強度人臉識別大幅降低了冒名詐欺的風險。對於開發商來說，中央系統的自動校對功能取代了繁瑣的人工複核，能有效壓縮建案的行政與銷售週期，優化資金週轉率。對法律從業人員而言，律師的職能也從過去耗費大量人工的紙本核對、文書寄送等低產值行政庶務，轉型為專注於產權盡職調查與精準法務諮詢的高價值顧問角色。

縱觀這套數位制度，其優點在於全面無紙化、交易流程縮短數倍且資訊高度透明，但系統高度依賴國家級的資安防禦機制以防個資外洩，且對科技不熟悉的族群也存在一定的數位落差。展望未來，該制度有望進一步串聯銀行體系，實現簽約、課稅與貸款發放同步完成的即時數位交易。黃鵬䛥強調，這項將中央合約管制、eKYC數位身分與稅務系統橫向貫通的數位發展，可做為台灣不動產交易的借鏡；台灣目前雖有預售屋定型化契約規範，但整體交易與過戶流程仍高度仰賴實體紙本、交易人確認、與人工送件，大馬的轉型經驗正可作為台灣未來架構數位化不動產交易平台時，極具參考價值的經驗。

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