從CCIM ICI 指數回升看見亞洲Region 13新契機

甫進入2026年，台灣商業不動產市場在歷經去年第三季的短暫盤整後，於第四季迎來了信心回升。根據CCIM台灣不動產投資協會最新發布的數據，市場氛圍已從「保守」轉回「樂觀」，與此同時，一項重大的國際戰略整合—「CCIM Region 13」也於2026年正式啟航。這「一內一外」的雙重利多，正為台灣不動產市場描繪出一幅全新的成長藍圖。

最直接的市場訊號，來自於數據的反轉。2025年第四季台灣CCIM商業不動產投資信心指數（ICI）總平均來到102.44點，較前一季上升4.16點（2025Q3：98.28），成功重返代表樂觀的100點大關之上。這波信心的回升並非單點突破，而是全面性的復甦。在四大指標中，除了「辦公室」因新供給增加而微幅下滑外，「土地開發」、「總體經濟」與「店面」全數上揚。其中，「總體經濟」信心指數大漲11.18點至106.03點（2025Q3：94.85），漲幅最為驚人。台灣CCIM 理事長謝昆峯分析，這股底氣來自於台灣強勁的經濟基本面。主計總處將2025年全年經濟成長率大幅上修至7.37%，加上AI 需求暢旺帶動出口，以及美台關稅協議有望近期達成，都為2026年的大型不動產交易佈局注入了強心針。

在整體信心回溫的架構下，各個次產業呈現出「強者恆強、創新突圍」的格局：

1. 土地開發：土地開發以113.21點（2025Q3：107.84）蟬聯信心最高的指標，其中南部地區信心指數更高達117.24點，漲幅居全台之冠。台灣CCIM 副理事長暨世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所施甫學所長表示，這反映出科技廊道南移的效應持續發酵，儘管建商受限於信用管制購地金額縮減，但對於精華區與重劃區的土地需求依然剛性，加上台灣有機會進入降息循環，預料2026年土地交易活動將會升溫。

2. 零售商場及旅館：零售店面指數雖相對較低為84.91點，但已較上季（2025Q3：80.14）回升。CCIM 理事暨瑞普萊坊零售暨飯店不動產服務部資深總監李誠慶指出，市場正轉向「體驗式經濟」，全台預計在2026至2028年迎來25座新商場。其中最受矚目的是預計2027年在大直開幕的「NEVcity 華城匯百貨」，這將是全台首座結合AI 智能、科技與藝術的7,900坪指標商場，象徵零售業的結構性轉型。旅館市場雖未列入總指數計算，但其信心指數大幅跳升至102.15點（2025Q3：93.75），表現偏向樂觀。主要動能來自兩方面：一是高雄受惠於「演唱會經濟」，指標旅館住房率維持在80%以上；二是國際高端品牌如四季酒店（Four Seasons）、嘉佩樂（Capella）積極在台插旗，顯示台灣觀光市場已全面回歸疫情前水準。

3. 辦公室：辦公室是本季唯一微跌的指標，為105.60點（2025Q3：110.29），政大地政系林左裕教授指出，主因是未來3-5年將有大量新供給釋出，導致短期去化壓力與價格修正。然而，CCIM 常務理事暨信義全球資產歐人彰副總經理認為，這反而是企業置產的良機，因為辦公產品較不受貸款成數擠壓，長期收益穩定的特性仍具吸引力。

如果說國內市場的復甦是「基本盤」，那麼「國際化」就是台灣不動產未來的「擴張盤」。面對全球商業不動產的快速變動，CCIM Institute 宣布於2026年正式啟動「亞洲Region 13」，這是繼美加地區後，全球第13個正式區域，整合了日本、韓國、台灣三大東亞重點市場。

這項戰略佈局由多位CCIM 全球理事長支持，首屆領導團隊由台灣CCIM 前理事長Jack Huang 出任RVP（區域副總裁），與韓國Dr. Yong-Nam Kim 擔任First RVP 及日本Shinya Uesaki 擔任Regional Secretary 共同領航。這不僅是組織架構的升級，更宣告台灣不動產專業服務將正式與日韓接軌，形成「亞洲串聯」的態勢。

展望2026年，隨著台灣有機會進入降息循環，加上銀行不動產貸款集中度下降，土地交易活動有望逐漸回溫。而在這波復甦浪潮中，CCIM Region 13 提出的「NET」發展架構，將成為投資人布局的重要指引,：

• Networking（交流）： 透過台日韓三國的物件流通與論壇，投資人將有更多機會參與跨國資產配置。

• Education（教育）： 整合跨國專業課程，為台灣儲備國際交易人才。

• Technology（科技）： 建立專屬網站平台以流通物件、推播數據與新聞，利用科技創造商機。

總結來說，2025年第四季的ICI 指數回升，確立了台灣內需市場的穩健底氣；而2026年CCIM Region 13的啟航，則為這股底氣裝上了國際化的翅膀。在AI 經濟、體驗式零售與跨國平台的交織下，台灣商業不動產正迎來一個「內外兼修」的黃金時刻。