大安公寓、文山大樓買哪個? 首購拼進蛋黃區教戰守則
發布日期:2020/09/20
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ETtoday房產雲【瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛

買房是人生大事,但對第一次購屋的消費者來說,有太多資訊需要消化、太多專業知識需要了解,從選屋、議價到貸款、交屋、裝修,每個環節眉眉角角都藏有貓膩。

先從區域說起,雖然青菜、蘿蔔各有所好,但蛋黃區、蛋白區就是大不同。蛋黃區顧名思義就是都市的核心區,相對的就是蛋白區,更遠的就是蛋殼區。粗淺用交通時間劃分,離市中心車程半小時內的範圍都可稱為蛋黃區。蛋黃區多半是區域發展的中心,而且在台灣多半在近30年就完全開發成熟,甚至許多政商精華區是從日據時代就訂下的都市發展計畫格局,因此不但人口稠密、工商活動繁盛,而且交通、就業、消費、學區、醫療、行政等諸多優勢服務一應俱全。

然而,伴隨著高生產力、便利性高,高房價似乎就是不可避免的副產品,更現實的是「千金買房,萬金買鄰」,蛋黃區不但價高而且是高所得族群首選,因此價格特別硬。

但是首購族難道只能摸摸鼻子被迫做著「以時間換取空間」、「先求有、再求好」的漸進式規劃,在郊區、重劃區先安頓,忍受生活機能缺乏,或是每天為了通勤時間而犧牲睡眠,甚至三明治族奔波在上有老、下有小的照顧路途中?

其實,出了蛋黃區,市場往往供過於求,並且價格、買氣的波動起伏大,風險性也比蛋黃區高。過去人口成長、公共投資向外蔓延的時代,勇敢追求蛋白區、蛋殼區的住宅,等著享受漣漪般的房價上漲,似乎理所當然,但台灣正在經歷超高齡社會、少子化的社會結構轉變過程,會不會極端走到日本鄉村產業空洞化、棄屋潮的未來,誰也說不定。

首購族前進蛋黃區,你有辦法!但要懂得取捨。

想進軍蛋黃區,就請看清市場全貌,務實面對交易實況,建立正確觀念,才能免去無謂憂慮,安心買屋、趨吉避凶。

根據內政部不動產資訊平台統計,全國按房屋稅籍住宅類的總樓層數來分析,全國總樓層在4~5層公寓佔22.20%,其中台北市的比例更高達43.70%、共393143宅,無論是比例或是絕對數量,都是全國各縣市之首。

所以首購族要進軍天龍國、蛋黃區,不但是人挑屋,屋也挑人,趁著身體健康還能爬樓梯,公寓絕對是必須納入考量、值得研究的選屋產品。

很多人望蛋黃區高房價而興嘆,我勸你千萬不要急著以偏概全,舉個最粗淺易懂的實例,以最高價的台北市大安區一年來的實價登錄價格來看,公寓平均成交單價為65.36萬元,相臨的文山區,屋齡5年內的新大樓單價58.43萬,兩區新屋、舊屋價看似相差12%

如果拆解兩者的公設比,公寓公設比多在10%以下,新大樓則多超過30%,進一步用公設還原兩者的室內有效坪數價格,則大安區老公寓除以90%,室內坪單價約72.62萬,但文山區新屋單價除去30%的水分之後,暴增到83.47萬。

換句話說,2000萬總價可買大安區權狀30.6坪的公寓,室內面積約27.5坪;相對來說,文山區能買到權狀34.2坪新大樓,但實內坪數可能連24坪都不到。

同樣預算,這也是為什麼許多人30坪能買到三房公寓、華廈,卻有人只能買到兩房電梯大樓,甚至裡面還灌了不少雨遮之類的附屬建物,效用大不同,所以寧願買蛋黃區公寓、華廈的實用派原因。

當然,你會挑戰老屋裝修的成本高、安全性低的先天不良的限制,但平心而論,每坪10萬多的價差空間,除了黃金門牌的爽度之外,還不夠拿來修繕、補強天龍國塔尖的房?

另一方面,貸款成數或時間的差距,也是首購族買中古屋的劣勢。但就銀行實務上來說,多限制貸款人年紀加上40年還款期限不能超過7580年,換言之,保守評估首購貸款人40歲以下,甚至有機會申貸40年期房貸。

而大家最關心的貸款成數,則多半與房屋所座落區域、房屋結構有關,所以蛋黃區老屋雖比不上預售屋有建商爭取專案貸款,降低前期付款壓力,但絕對比蛋白區吃香。

尤其房市轉冷、貸款業務緊縮的時候,許多蛋殼區、重劃區會直接被銀行是為拒絕往來或慎重評估區,也因此常會出現過去求貸無路,以致求售無門,最後超大賣壓逼出高法拍案的經驗。

縱然台北市目前公布的危老核准重建計畫共292案,有187案、64%在蛋黃區,都更核定案件總數800件裡也有504件、63%在蛋黃區,但我們千萬不要過度寄望老屋重建後的增值,一廂情願追價。誠懇地選擇以蛋黃區為購屋族的起點,把老屋、公寓,甚至連小宅都視為積極選項,以同步取得生活、家庭、工作、市場、財富的五星平衡,是ㄧ個可行、安全且容易的策略,值得首購族認真思考。