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黃烱輝:房價合理化 從土地下手

2012.07.16

孫中山先生在民生主義中所提的漲價歸公,以及政府從民國36年實施的耕者有其田政策,可見數十年前已有不動產健全概念。演變至今,政府祭出各項方案想以有效制衡都會區過高的房價,以起念來說,應予認同與鼓勵。

但是就建築開發商的立場而言,經歷數十年下來幾次房市的大起大落,難免有建築同業遍體鱗傷,因此不論房價過高或過低,唯有健全的房市,才是讓建築業能永續經營的不二法門。

去年奢侈稅以史無前例的速度,在立法院三讀通過並實施;同年底政府宣布實價登錄將正式上路;今年1月全國土地公告現值調漲逾8%創下17年新高,眨眼間6個月,房地產歷經如此震盪。最近馬雅曆法有了新的解釋,2012年並非世界末日,而是全新進化的開始,我想對建築業來說,或許再貼切不過。

回歸房市,高雄市今年第2季買賣移轉棟數持續增加,單月增漲的幅度超過20%,創下連續14個月以來的新高,新北市情況也類似,同樣創下近11個月新高,政府在短短6個月來,實施3項房市重大政策,為何成效仍不顯著?我想可從消費者及開發商的角度分別探討。

從消費者的角度,以板橋浮州合宜住宅為例,總戶數4,032戶,核發資格證明人數已達2.4萬人以上,也就是說平均每1戶合宜住宅有6戶競爭家庭。基於合宜住宅購得後,10年內不得移轉的前提下,若住戶認為未來房價有機會下修,又有誰會願意在買屋後禁止移轉10年?由此可知,現今市場大眾對於未來房價具上漲空間的認同。

另今年4月國內各大銀行房貸總數額已達5.3兆元,是今年以來新高也是歷史第2大量,這是房屋市場需求表現最明顯的指標,市場上仍有極大購屋需求,在供需法則下,消費者對於房價認同與強烈的購屋需求下,試問房價該如何跌?

就開發商角度,常見市區精華空地,鐵籬一圍就是幾十載,台北市尤其明顯,盛行的養地風氣,使原物料稀有,導致眾多開發商只得加價搶地。國泰建設地產指數2009年第1季至2012年第1季,3年時間全國地產指數土地價格由每坪18.38萬元漲至24.65萬元,加上日益增加的土地成本與建築成本,試問房價又該從何降起?

言歸於此,如何在不減少消費者購屋量體與不影響建築業相關行業生計的前提下,讓房價回歸正常漲幅?就開發商的成本面,應從控制地價著手,土地成本往往佔總成本五至七成,且土地閒置過久養地風氣盛行對整體民生經濟並無幫助,且無法創造就業,政府應著力於對地價的控制而非一味的打壓房價,這是政府需勇敢面對的問題。

地方政府標售市有地填補財政空缺,一手握著地價的控制權,卻又一手喊著打房。如同六月1日電價第一段調漲,而政府官員卻對欲反應成本的相關廠商放話「只要敢亂漲,政府就開罰!」原料上漲,卻不允許反映於售價?我想不管是物價或房價,這樣的作法似乎有些偏頗吧!

(記者林政鋒採訪整理)

【經濟日報/中華民國代銷公會聯合會理事長黃烱輝口述】

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