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不動產投資與股票投資之比較

2013.03.05

亞洲國家如台灣、香港及新加坡政府紛紛祭出打房政策,但房價似乎不受影響,甚至有飆升跡象,這是因為在原料成本漲(土地成本+營建成本),房價是否一定漲?

股票投資評估重點為:1.大盤(市場或景氣) 2.產業類股(19種產業類股) 3.個股(績優股)。不動產投資評估重點則為:1.市場或景氣(即timing 2.使用分區(工商業、住宅、豪宅或辦公大樓等) 3.地段(Location),兩種看似不同的投資商品,但其投資邏輯思維卻是一致的。

兩種商品市場特性分析如下:一、不動產投資兼具消費財與資本財(或投資財)之雙重特性,故當景氣衰退或金融風暴時,不動產市場的跌幅通常低於股市,即因不動產仍具自住(即消費)的功能,股市因僅具投資功能,故跌幅較大,此即為不動產市場的「向下僵固性(rigidity)」。

二、變現的難易度:不動產因缺乏集中交易市場及交易後需辦理貸款過戶手續,故通常交易所需時間較長,而股票因為集中交易市場,故變現速度快。

三、不完全競爭市場,不動產由於資訊來源有限,且透明度及流通度均比股票低,在價格為少數買賣方決定之情況下,不動產市場可謂是「不完全競爭市場」。因此投資不動產更需專業不動產經紀人員的分析與服務。

四、不動產的平均年漲率總是大於物價上漲率(CPI),尤其是在台北市,因土地供給不足,因此房價受「供需」影響甚大,但股票就沒有上述漲價因素。這是因為房價之組成因素為:土地成本+營建成本+政府稅收+投資者收益。縱觀這二十年來台灣的土地標售記錄便可發現,土地標售價格可謂節節升高,甚至政府祭出停止公有土地500以下禁止標售,且採取「只租不售」的土地政策,可見土地成本對房價的影響。值得思考的是,亞洲國家如台灣、香港及新加坡政府紛紛祭出打房政策,但房價似乎不受影響,甚至有飆升跡象,這是因為在原料成本漲(土地成本+營建成本),房價是否一定漲?因此在供給不足之區域下,除非上述之房價組成因素有任一因素下跌,否則房價長期仍然看漲。

在不動產投資與股票投資之比較後,相信在進行此兩種理財投資商品時,您會更容易從投資報酬率及風險中,找到最佳的理財投資方法。

【文/美商ERA易而安不動產台灣區總經理黃鵬言希

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