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實價登錄後 預售屋恐現一波假跌行情

2012.07.03

實價登錄確定81日正式上路,外界關注,接下來房地產會有什麼變化?成交量會增加或會縮減?房價看漲還是會跌?仔細分析房屋交易實價登錄的影響,差別在於未來不論是中古屋或預售屋,都必須在交易或代銷結案30日內完成申報,這意味著未來房價會漸趨於透明,而這結果會讓房價向上或向下嗎?中古屋應該短期影響不大,但預售屋因過去開價高掛,實價成交價通常僅8成,所以看起來預售屋價格在實價登錄後會有一波看似下跌的「假跌」行情。

根據地政三法的規範,81日實價登錄上路後,中古屋買方有向主管機關進行實價登錄的義務,持有成本會被「去識別化」的揭露,而預售屋則於代銷合約結束30天內,由代銷業者進行申報。

以目前的實際狀況來說,國內的房仲業競爭激烈,各家房仲為搶市佔率,卯足勁耕耘網路看屋,不論是兩大龍頭房仲業者信義房屋(9940)和永慶房屋,或者其他知名品牌業者台灣房屋、中信房屋、東森房屋等等,在網路上都儘量揭露中古屋的成交行情,某種程度上,民眾想在熱銷地段找到房價成交資訊,其實困難度不高。

不過,房仲業內也私下統計,其實房仲業者揭露的全台房價佔整體市場比重相當低,概估信義加永慶,揭露的不過僅是全市場的20%,若再加上其他品牌,總計揭露訊息的比重也絕不到45成。而且這些地區都是熱門成交地區,一旦出了六會區,或者到偏遠的地區,幾乎就完全沒有購屋訊息。

透過實價登錄,全台房價全都露,房市資訊會全面掌握、更透明。

而預售屋部份,過去這塊市場的成交行情像「謎」一樣,而且是隨人喊、隨人賣,建商、代銷喊了算,由於資訊的不透明,讓業者透過媒體就可以營造房價不斷攀升的景況,把許多想買房的人嚇出一身汗。只不過,未來在建商與代銷業者契約終止30天內,代銷業者就必須實價申報每戶的售出價格,理論上預售房價也可以比以前透明。

只是,讓市場擔憂的是,政策規定,「預售屋在代銷與業主的代銷契約屆滿或終止30天內,須向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。」所以,預售屋買賣雖然也需申報,但整筆預售案只要由不動產代銷業者於委託代銷契約屆滿或終止30日內,一次申報即可。但如果預售、興建過程中,業主和代銷業遲遲不結案,一直等到房屋蓋好才結案,那麼這過程中喪失了資訊即時、公開、透明的本意。

房價部份,中古屋原本就有房仲揭露的買賣成交行情,一般預料官方主導的實價登錄政策上路,對實際房價的行情影響不大,房價不會因此上漲或下跌;不過,由於價格透明,將有利未來買賣對價格較有共識,議價空間也可能縮小。

有房仲業者就認為,目前一般房屋成交行情議價空間約在13~18%,但未來也許屋主會直接下修開價,議價空間也可能會縮小至10~15%左右。

至於預售屋,建商則坦言,雖然現在已經有建商喊出不二價,但實際上由於國人的購屋習慣議價、砍價,才會有買得划算的心理,所以現在建商開出來的價格也都是掛得偏高的訂價,實際成交行情通常可以打個8成。

所以實價登錄上路後,預售屋的實際售價一揭開,恐怕會有很多人以為預售屋價格下跌了,建商說,其實這是「假跌」,事實上還是反應目前市場的現況。

而有高達近7成的民眾期待81日實價登錄後房價可以跌,房仲業者就直言,目前看起來確實有些投資客不想讓外界知道他房子的價格,所以急著在這段時間脫手,但極為少數,對行情尚不造成衝擊。

多數房地產業者認同,實價登錄上路後房市會回歸基本面,揭露的房價在多頭時有助漲效應,空頭時則會加速下跌;只是房價未來會不會因此而出現「一口價」的現象,業者則多認為「難啦!」因為,國人實在習慣購屋時享受一些殺價的空間,而屋主自然也會拉高一些,滿足購屋者的殺價心態。

精實新聞 2012-07-03 19:25:54 記者 林詩茵 報導

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