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林彥宏:赴日購屋投報率高 吸引哈日族

2013.01.18

歐債前景未明帶動全球經濟震盪,高端客戶需要資金流動的管道,而台灣與大陸房市,皆受到政府抑制,加上近2個月日圓大貶近10%,海外資金逐漸湧進日本,成為近期海外資金最夯的投資產品之一。在日圓貶值、當地政府全力拚經濟,加上9月有參議院選舉壓力下,今年海外資金赴日購屋潮將更明顯。

日本過去20年經歷泡沫經濟,房價起伏不大,對比2012年房價僅是1991年的三分之一,民眾房屋自有率不高,但也因持有成本相對較低,租金投報率遠高於中港台,因此近年吸引不少台灣高端投資者資金轉進日本。

就目前日本信義經手的案件交易發現,投資族群占買方比重達七成、三成為自用客戶。客戶背景除上市公司及中小企業主為主要客層,還有政界人士、重量級藝人,甚至醫生族群,都是此波「哈日宅」的主力客層。

進一步分析投資客群,可分為長期投資型及置產型客戶,其中更不乏20多歲、曾在當地留學的年輕人。以長期投資型客戶來說,看中的物件多在2億至3億日圓(約新台幣7,400萬至1.11億元)的整棟住宅,並交由當地租賃管理公司代管,每月僅需付5%6%的投資物件代管費,省去跨國管理的麻煩。

此類客戶較特別的是,從早先投資金額約2,000萬日圓的小戶型投資,轉向經濟規模較大的投資產品,而投報率更高達6%以上。

置產型客戶則分為2大類,其中1類多為小孩在日本唸書,想為兒女購置就學住宅,此類購屋預算約在5,000萬至1億日圓(約新台幣1,850萬至3,700萬元),偏好沿就學區域地鐵路線上的新成屋2房產品。另1類是資金充裕的退休族群及企業家,購置國外第2宅做為休閒或度假用,購屋預算約1億至2億日圓(約新台幣3,700萬至7,400萬元)。但不管是小型投資客戶或置產型客戶,仍以管理良好、外觀較佳的大樓產品做為第1選擇。

在日本買預售屋和台灣有很大的不同點。台灣購買預售屋,需按建築進度繳交工程款,但在日本只需先繳交10%20%簽約金,交屋時再繳交剩餘80%90%的金額,期間沒有「繳工程款」的問題。至於交屋後的房貸則視個人信用而定,因此在日本購買預售屋的方式相對單純許多。在日本購屋時,若有多組人馬同時看中同一戶房子時,並無「價高者得的問題」,而是在指定期間內填寫申請書,截止日後擇日公開抽籤,對購屋者而言,公開、公平又有保障。

展望日本房市,我持樂觀態度,主要可從2個面向觀察,第1是安倍晉三上台後,期許日本GDP要成長2%,因此推出的政策促使日圓大貶,如此一來外資會進來,日本股市也會變好,對不動產的投資也會增加。日本信義與在地企業接觸過程中,發現很多企業對今年景氣充滿信心,不少建商開始動起來、準備大舉推新案。

2是今年9月日本將舉行參議院選舉,將是檢視安倍上台之後政績表現的重要關鍵,日本政府勢必會全力拚經濟。

(記者陳美玲整理)

【經濟日報/日本信義社長林彥宏口述】

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