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葉凌棋:二線城市 將成一級戰區

2012.12.07

淡海新市鎮土地高價標脫,為低迷的房地產市場注入一股強心針。隨著全球主要國家領袖大換血後,後續刺激經濟成長方案將陸續出爐,國際上不管是政治、經濟能見度提高下,台灣房市今年成交量32萬棟,已經到了谷底,明年將呈現價平量回溫、全年成交量上看35萬棟。

永慶房產集團對明年房市最新購屋調查趨勢顯示,未來一年36%民眾認為房價將上漲,30%看跌,19%則持平,民眾對價格看法仍陷入分歧。

今年房地產市場延續去年低迷的量能,除了受到奢侈稅的干擾外,政府又端出豪宅限貸令、第2屋貸款不得超過六成、實價登錄、實價揭露,以及金管會對壽險業者的七道禁令,讓房市無論在價、量均無太突出表現,回歸基本面。

北台灣房市大致上可以分為4圈。第1圈台北市中心,精華地段產品總價以3,000萬元至6,000萬元成為主力買盤;第2圈像是內湖、文山等台北市外圍區域,在相對低總價、低單價下,區域物件銷售順利,產品總價1,500萬元至3,000萬元為主。

3圈範圍擴大到新北市,如汐止、淡水、五股等,在低總價、低單價下吸引台北市買盤進場;第4圈則是落在桃園南崁、蘆竹、桃園市中心及八德等區域。

北台灣房市在第2圈以外都有一個特色,就是擁有交通建設題材,加上房價相對低檔,讓台北市中心客戶積極搶進,帶動區域買氣熱絡。

麗寶建設、湯泉國際昨天高價標下的淡海新市鎮大面積土地,其中湯泉國際還以每坪土地單價46.9萬元搶下,創淡海新市鎮土地標售最高紀錄,就是著眼於未來區域房市自住買盤仍持續熱絡,才會大動作出手搶標。

今年以來,淡水買氣居高不下,連續5個月成為新北市移轉動數最高區域,加上淡水輕軌拍板定案、淡海大橋也即將啟動,兩大建設預計2018年完工,區域利多會持續發酵,多頭格局仍未走完,即使今年房價上漲達13%,但單價仍在2字頭以內,總價也在3,000萬元內,市場接受度仍高,明年淡水價格仍有機會持續緩步上升。

中南部市場部分,台中除了七期以外,太平區房價仍在1字頭,也是首購族或是換屋族能力可負擔的區域。去年奢侈稅至今,平均房價漲幅達10.09%,也相對穩定;高雄方面,房價基期相對較低,加上大型建設像是國泰、興富發等揮軍南下帶動,去年中至今,平均房價漲幅達18.09%,漲幅有跑得比較快一點,但仍在市場還能接受的範圍,預計明年仍有機會平穩上揚。

不少房價相對較低的區域,深受外在買盤青睞搶進。不過,仍有部分區域漲勢過快,必須「停、看、聽」的地區,像是新莊副都心近幾年來在建商積極推案,加上短線投資客搶進下,成為供給量過剩的區域,價格也較難上攻,陷入急漲後的盤整期。

另外,桃園青埔地區也是繼新莊副都心後,下一個值得「停、看、聽」的區域。今年年中區域內住宅預售推案仍看得到1字頭,但現在平均推案價格已達25萬元,有往3字頭邁進的跡象,半年內每坪房價至少上漲67萬元,漲幅有過快情形,若區域內房價仍持續快速向上挺進,預計明年桃園青埔房價將達「滿足點」。

【經濟日報/永慶房產事業群總經理葉凌棋口述】

(記者陳美玲採訪整理)

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