在這邊提供提高房地產投資報酬率的四項竅門

一、小單位化

不論是老舊公寓、社區大樓或店面,利用小單位化投資術,不但能輕鬆當上包租公,獲利還能三級跳。大面積房子切割後,總價下降,有能力購買的人變多,屋主要租要賣都容易。其次是單位面積小,每坪租金或價格可提高,就像市場上為何小套房的單價較一般產品高的原因一樣。如一般民眾居住的公寓、大樓也可以拿來小單位化,準備幾百萬元的資金就可以投資。

以新北市的房子為例,以目前的行情600萬元的資金就可買到30坪的公寓,如果30坪租給同一房客,月租約可收到2萬元,年投資報酬率為4%;如果分割成四間小套房,每間六、七坪,月租可收8,000,年租金共38.4萬元,即使初期估計要花100萬元當隔間裝修費,計算下來年報酬率還是從4%增到6.4%

二、選擇頂樓加蓋產品

買頂樓加蓋屋,最具吸引力的是在於購置成本低,如果又鄰近捷運站,符合租屋上班族交通便利的需求,將頂樓部分,透過重新裝潢及新購家具改裝套房,吸引上班族承租,確實是絕佳的投資標的。可以用較少的資金換取較大的使用空間。一般來說頂加的部分值多少錢呢?由於在本質上頂樓加蓋是沒有產權的,一般在市場上有幾種算法,一種是以造價成本來計算,如果是鋼筋水泥的,依照早年的營建成本,一坪頂多個56萬,如果是鐵皮或木造的,一般則抓個121坪。另一種算法則是用房價來計算,一般而言,頂樓加蓋的部分每坪的單價大約是同棟一般住宅單價的3成至5成左右。

頂加物件在使用上有空間大的優點,但是購買時,也有些事項需要特別注意,包括加蓋時間、屋主與鄰居關係,因為緩拆的政策何時會變不一定,而這便是投資頂樓加蓋物件的風險。想要投資頂樓加蓋來收租賺錢之前,一定要考慮再三,是否有拆除的風險,以免賠了夫人又折兵。

三、增加室內使用空間

陽台外推可增加室內使用面積,等於提高坪效,可選擇將陽

台局部或全部外推,外推後的空間可納為室內空間的一部份。再規劃簡單的室內造景,就能充份利用陽台空間,增加室內的使用空間。在法律定義上,陽台屬於附屬建物的一種,不計入容積計算,最多陽台面積可達單層面積的八分之一。

雖然陽台外推隨處可見,但陽台外推或非法增建部分,雖然可以增加室內的使用空間,但是在法律上卻是屬於違章建築。事實上,陽台外推之查報,有其困難度。在家家戶戶均有此種「較輕情節違建」的情況下,各地方政府的查緝單位,也多半是以「睜一隻眼,閉一隻眼」的態度處理,若無民眾主動檢舉,也不會積極查緝。

四、強化屋內裝修或設備

適度裝潢內部,與打掃外部環境,都是提高報酬率的好方法。可以先將牆壁重新粉刷並維持地面整潔,讓室內空間看起來較清爽,也檢查一下管線是否有老舊的問題,或者更換窗簾與地板。將能夠讓老房子有煥然一新的感覺,並提高房屋的價值。