總裁專欄



解凍房市量能冰點 低利率引爆降價效應

根據六都公布5月買賣移轉件數17,652件,月增率16.6%,指標台北市及新北市分別回升至2,000件、4,000件的低標門檻以上,市場交易熱度較整體更佳。以高雄表現最出色,月增率約23%,其次,台北月增率約21%。房市變動不如股市快速,買賣移轉登記和實際買賣約有1個月遞延時間,由於房價處於讓利收穫期,剛性需求遞延買盤往後發酵,帶動5月買賣移轉件數創今年以來新高紀錄。其中台北市、台中、高雄,都創下今年以來單月新高。今年以來,連續觀察三個月走向呈現穩定年增的狀況,顯示已經逐底回穩。

從全台不動產實際登錄統計顯示,二年前預售市場低迷盤整已到相對低點,建商未出售餘屋,就是辦理建物第一次登記的新成屋,未辦理買賣移轉,比重已逐步降低,但中古屋交易比重持續攀升,這波房市買氣回升,降價尤其是關鍵,從去年開始的降價潮迄今有點陷入停滯,部分屋主態度轉硬,使得買賣雙方價格認知差距無法進一步拉近,部分區域議價率甚至達2成以上,建商持續以價格戰作主力銷售,中古屋主面臨是否等市場變好的困難抉擇。

央行已連三季不調動利率,但各銀行房貸利率續降,根據金融聯徵中心統計,今年第1季六都住宅貸款的核貸成數普遍提升至七成以上,六都平均核貸利率,普遍由去年的2%,降到1.8%左右,年初以來房市買氣明顯增加,依照國內目前狀況,低利應會持續一段時間,在此低利環境下,許多銀行願意提供優惠寬限期,借款人可以舒緩償貸壓力,購屋人想等斷頭釋出,趁機撿便宜仍不容易,屋主如想快速順利售出,可能得考慮降價讓利搶先機。

現今絕大多數民眾,都很好奇房市到底什麼狀況?房價有沒有跌?跌多少?又會跌多久?這些問題不斷出現在買賣交易市場中;眼下台灣房市是陷入冰點,要成交價格破壞自然不在話下,不過想要買到理想房屋,還是要勤做功課,尤其房貸是長期資產規劃,須審慎評估,負債比與資金彈性應同時兼顧,雖然政府房市政策搖擺、動向不明確,但可確定的是,近一年來央行解除持有第二屋的信用管制,銀行利率降、房貸成數增,對自住首購者不諦是一大福音。

今年這波房市產生一個很有趣現象,與以往不同的,單月量能偏強雙月就顯弱,買賣雙方之間的拉鋸戰非常明顯,讓利已是直接影響成交量的主因,目前銀行雖對房市趨保守,建議買方不僅價格首要考慮,在房貸上盡力爭取低利率與高成數也是必要的;當然,賣方售屋心理也是很重要,現今股市在近萬點左右,如果沒有資金缺口或經濟變化,實質上要評估降價是否吸引購屋民眾的目光,市場有句話,沒有賣不出去的房子,只有賣不掉的價格,尤其是處在買方市場的氛圍下,值得屋主好好琢磨「讓利」。

(本文已刊登於106614日經濟日報)

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