總裁專欄



探討台灣地上權宅在不動產市場的發展利基

「地上權宅」並非新興詞彙,早在民國64年就有公有地以地上權方式釋出開發的案例,但對購屋族而言是嶄新的名詞,買房子不買土地,對絕大部分人民來說簡直不可思議,更直接挑戰國人有土斯有財的觀念,地上權宅在不動產業並不陌生,回顧2009年遭遇美國次級金融風暴,但半年光景不到隨即反轉而上,全台房地產一片漲聲到2013年中,政府祭出奢侈稅才嗄然止漲,雖然國外行之有年,但國內並不普遍,這是由於政府財政窘迫,為了籌措財源使出權宜之計,在當年也成為最夯的房地產新聞話題,地上權宅逐漸受到高度矚目。

國外地上權宅概念行之有年,例如新加坡、日本、香港、韓國、荷蘭等國家,大約可分為兩種模式,其中一種是歐洲的社會住宅,以荷蘭為例,荷蘭人擁有房子的比例非常低,該國80%土地屬於國有,其公共住宅存量及比例為全球最高,政府補助興建採只租不賣,且以低於市場租金租給所得較低或弱勢對象,由政府、非營利組織或者是兩者共同管理。另一種以新加坡為例,約有82%的人都是居住在政府的組屋裡,居民在購入公共住宅「組屋」,可購買建物所有權及土地的地上權,且住滿5年就可轉賣,此住宅類似臺北市政府在1997年試辦的三處地上權國宅。

「地上權宅」從實務面來看,優點是房價比同區段的便宜大約23成,不必繳地價稅,出售時也不用繳土增稅,相對成本較低租金報酬率就較高,由於行情較市價低,租金報酬率有相對比市場行情高一些,因此曾有一段時間讓此種住宅成為房市新寵。雖有上述優點,但缺點也不少,包括,沒有土地所有權不能世代傳承,雖不用繳地價稅但須繳地租,如果政府調漲公告地價,地租就會跟著調漲,房貸成數通常都不高僅有46成,且隨著屋齡越久市場價值轉售性越差,這些是不爭的事實。

大台北區房價高,因此政府採地上權住宅政策,利用房地分離手段,希望降低房價,曾引發搶購風潮,但隨著公告地價不僅逐年調整且是大幅度的漲,形成地上權宅土地租金飆升,讓住戶苦不堪言,莫名其妙被加稅,甚至提告政府政策荒謬,引爆預售戶退屋潮,開發商面臨賣不出去的困境,搞得進退兩難,受此衝擊,紛紛慘遭套牢無語問蒼天,與搶購當時形成天壤之別。物以稀為貴,各大都會區一地難求,價值更加彌足珍貴,乍看之下,地上權住宅購屋成本較便宜容易入手,提醒注意需負擔不同的稅賦,及是否接受其缺點,避免購買而後悔。建議政府可參考其他國家對於此項住宅的相關規定與政策施行,不然看似可協助民眾輕鬆購屋,但卻適得其反,頗值得深思。

(本文已刊登於106531日經濟日報)

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