總裁專欄



探討公告地價土地現值 對房地產交易的影響

消費者買房評估除房價高低之外,通常直接考慮自備款是否足夠、貸款利率多少,其餘過戶時所需繳納的契稅、代書費、書狀費等,甚至未來的房屋稅及地價稅,很少會去詢問與考量。不過,去年201611日開始實施高達45%的房地合一稅,這樣的高稅費卻讓民眾望而卻步,反映在全年買賣交易量創歷史新低點24萬多件,又逢每三年調整一次的公告地價調漲,及公告現值也同步調高,未來對房屋持有者來說,大幅增加稅負已是必然趨勢。

期待新的一年會有新氣象,今年以來市場氣氛明顯轉佳,前三月六都買賣移轉量較去年同期增加38.7%,其中以新北成長近7成,達68.2%,創近2年新高最亮眼,普遍感受賣方讓利風潮,因此第一季房市反彈態勢明顯,預期六都第2季交易量可望季增1成以上。恰巧年初美國升息循環啟動,所幸目前台灣沒有跟進的打算,不過如果薪資全面持續漲不動,一但利率調升,恐影響民眾購屋意願,面對升息會直接牽動民眾購屋敏感神經,對房地產市場交易將產生不利影響。

「利率」雖然是影響房地產市場交易最直接的原因,但尚有許多其他因素,包括政府政策、稅費、經濟景氣等,其中稅費影響度不輸利率,首推公告地價和公告土地現值,公告土地現值依現行法規1年調整1次,調整目的主要是為拉近與成交行情之間差,影響到交易稅,包括土地增值稅、遺產稅和贈與稅;公告地價和公告土地現值不同,每3年調整一次,影響的是持有稅,有鑑於國內土地實際成交價格,和公告土地現值差距不小,各直轄市或縣(市)政府,每年皆調整土地現值,年底公告隔年的11日公布實施,不管是「持有」還是「交易」成本,一旦調高勢必都拉高交易成本。

公告地價及公告現值調整部分,在中央政府要求各縣市「不應小於過去三年公告現值累計漲幅」,根據內政部統計,2015年全台公告土地現值,較去年平均調升超過12%。就台北市來說,過去三年公告現值累計漲幅高達36.93%,這讓已飽受「豪宅稅」、「囤房稅」高稅率之苦的台北市多產階層「痛的很有感」,尤其「地上權人」應該會更加有感,地上權土地正陷入高地租、高折舊、高房貸利率、低房貸成數「三高一低」的困境,政府、地上權人、住戶陷入「三輸」,當前台北市所遭遇情況已非常明顯,甚至於因為持有成本太高,更將直接影響未來開發商地上權開發案的投資意願。

現階段房地產市場景氣已急遽下降,呼籲政府想以重稅抑制投機炒作的同時,是否應尋求中央與地方稅的平衡點,作為大方向審慎評估,並非一味的「加稅」,就能實現「居住正義」,不然大幅調整造成稅負驟增,同時會因市場交易銳減而導致稅收減少,恐也會有轉價效應,在此當前經濟整體大幅衰退,人民實質薪資所得倒退15年下,再根據營建署最新統計,台灣民眾要不吃不喝9.35年才買得起房,那土地公告地價、土地現值還有調漲的理由或原因嗎?頗值得深入探討。

(本文已刊登於106425日經濟日報)

總裁精選文章