總裁專欄



錢進海外 REITs低風險高報酬?

REIT類似基金,標的物遍及各行業房地產,除有固定配息,也可享有資產價值波動的資本利得,收益主要來自租金,風險主要為租金變動對於收益率的影響。

國內房市冷,成交量不斷下修,自住客多持觀望心態,投資人也不青睞。根據城市土地學會(Urban LandInstitute)與資誠聯合會計師事務所「二○一七年亞太區房地產市場新興趨勢報告」,二○一七年的台北不動產前景較二○一六年下降了五個名次。不知國內不動產市場春燕何時到來,業者紛紛推出海外不動產,因此錢進海外不動產顯然已成投資新趨勢。

一般而言,投資不動產可選擇實體不動產商品、不動產類股與不動產證券化商品三種。投資海外實體不動產,需特別注意該國匯率、稅費、政策、制度與風土人情等因素,還須承擔所購買不動產的空置率,不一定能順利獲取表面的高報酬率,且未來進行處分時,相當耗時與繁雜,變現性較差。又,當無法順利脫手時,還有可能陷入「買住即套住」的困境。

除了實體不動產,也可選擇流動性較佳的不動產類股與不動產證券化商品。不動產類股是指以土地房屋開發、買賣不動產為主要業務的股票,可獲分配股利,但報酬率波動較大,主要受股票及不動產市場景氣榮枯影響。

不動產證券化商品對國人而言則較陌生,有「不動產資產信託」(Real EstateAsset Trust, REAT)及「不動產投資信託」(Real Estate Investment Trust, REIT)兩種。REAT類似債券,有固定收益,但投資門檻較高,資金至少需數百萬,通常為大戶法人所投資。REIT類似基金,標的物遍及各行業的房地產(如購物中心、辦公大樓、停車場、醫院、商場、宿舍等),除有固定配息外,也可享有資產價值波動的資本利得,收益主要來自租金,而風險主要為租金變動對於收益率的影響,一般投資人也可以小額參與不動產的投資。

國內目前有五檔REITs商品,分別為富邦一號、富邦二號、國泰一號、國泰二號、新光一號,但由於國內租金收益率停滯不前,目前殖利率皆不到三%,投資人也可選擇香港、美國、澳洲、新加坡、日本等海外國家,REITs報酬率皆有六%以上。在國內外經濟不景氣及全球黑天鵝滿天飛之下,REITs不但具有現金殖利率高於定期存款的優點,風險性亦低於股票,顯然已成投資人最新寵兒,可多選擇不同國家不同種類的REITs組合,降低風險。 

(本文已刊登於理財周刊第852-2016.12.23)

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