總裁專欄



影響全球不動產業的三大趨勢

在全球經濟成長將走緩的市場預期下,加上低利率環境持續,預期全球不動產投資活動將維持穩定,投資報酬可望溫和成長。

國共和黨候選人川普成功當選美國第四十五任總統,根據報導分析,鑑於川普的競選承諾,全球經濟與政治將不會像以往一樣可預期,影響包括:美國企業如何回歸本土,美國經濟如何復甦,美國貨幣政策如何調整,國際油價將會受到怎樣的影響,美國對外的經貿關係等。

這是一個不可預測的時代,當人類政經發展的基石,自由貿易與民主政治受到全球化及保護主義崛起的影響,台灣重要的資通訊、運輸業等出口產業也將面臨嚴重衝擊,當然股市、匯市、不動產及經貿發展勢必受到影響。全球不動產的發展將受到以下三大趨勢影響:

一、全球化(Globalization)。在過去的十年中,倫敦的商用不動產外國人投資比率成長六○%,相較於二一五年,二一六年全球的商業不動產也成長三。因此尋找不同地區、不同類型的多樣性投資機會,已成為全球投資人一大趨勢,當然具備國際觀思考,投資不動產前須對當地有足夠認識,尤其是匯率、稅率、風險率及投資報酬率的了解與影響。

二、人口(Demographics)。中產階級的崛起,在亞洲,中產階級將從二○○九年的五億人口成長到二年的三十三億。全球五十大巨型城市(Megacities)在二年將掌控全球經濟活動。在已開發經濟體中,退休人潮也會從二一五年的一億六千四百萬成長到二年的二億二千二百萬。探索新興市場,大量成長的中產階級帶來的人口紅利與長期投資機會。尋找有大量退休人口地區的獲利機會,尤其在旅遊休閒、健康照顧與住宅市場。

三、科技(Technology)。從二年到二一三年,在全球十五大科技中心科技人才成長了六一。在運輸成本增加及無人車的發展考量因素下,探索新興科技集中地區,當地大學提供許多科技人才,例如匹茲堡、巴爾的摩、芝加哥以及費城。其次,尋找緊鄰都市的工業用地投資機會,因許多企業將會在城市周邊設立配送中心以降低運輸成本。 

在全球經濟成長將走緩的市場預期下,加上低利率環境持續,預期全球不動產投資活動將維持穩定,投資報酬可望溫和成長,全球不動產投資除應注意上述三大趨勢外,現金流量(cash flow)更是投資王道。

(本文已刊登於理財周刊第850-2016.12.09)

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