總裁專欄



打敗不景氣 房地產轉型再生

面臨大環境不景氣,加上不動產持有稅及移轉稅雙重加重,房市交易不僅下滑幾乎陷入停滯。嚴格來說,房子是死的,但人卻是活的,在這個講究創新的年代,只要加入一點巧思,老房子也可以重新活起來。

近來房屋稅高漲的議題對於老屋的都更形成了一股阻力,老屋除了都更之外,還有另一種方法「再生」。台北市都市更新處早在2010年即開啟了URS(Urban Regeneration Station)都市再生前進基地的推動計畫,是由政府提供空間與地點,鼓勵民間單位進駐經營,展現創新與再生的力量。2013年臺北市文化局發起的「老房子文化運動」計畫,將隱匿在市區陰暗角落的老舊建築,搖身蛻變成聲音博物館、電影咖、珠寶盒、文房等充滿溫潤的創意空間。

政府領頭進行的這些「再生」,除了具有文化保存的意義,其實也告訴我們老屋的商機與潛力所在。近來,有愈來愈多的老屋搖身一變成了咖啡館、藝文空間、民宿、特色商店等,除了再次開啟房屋的新生命之外,也為市容增添了不少活力,長期而言,對積極拓展觀光市場的台灣帶來正面的能量。

房屋不一定要老到具歷史文化的保存意義才值得「再生」,一般閒置或收益較低的老舊公寓也可以進行轉型,甚至是屋齡較高的商辦同樣也可以轉型進行「再生」。屋齡較高的商辦,收益租金通常會隨著屋齡增加而下跌,但是轉型成功後所獲得的收益卻可能是高於轉型前。有商辦轉型成時下最夯迷你倉庫的例子,租金單價甚至比台北101貴。

除了不動產的「再生」轉型之外,還有另外一種「再生」不轉型的例子。日本目前有針對舊商辦大樓進行「再生」的公司,雖然商辦不更換用途,但在經過「再生」之後,大樓煥然一新成為具有魅力的不動產,資產價值隨之增加。目前在日本從事再生的公司不多,但未來勢必會成為趨勢,這可給予台灣的商辦市場新的思考模式。

換位子要換腦袋,環境轉變也要換腦袋。面對目前種種不利於「新屋」的體制,投資舊屋不用再擔心高到無法負荷的房屋稅,且舊屋只要結構不危害到安全,不一定要強迫拆除進行更新,在經過適當的改造使之「再生」後,不但可以節稅帶來不遜於新屋的魅力與收益,還可以為城市增添魅力,好處多得不勝枚舉。 

(本文已刊登於理財周刊第844期-2016.10.28)

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