總裁專欄



轉戰觀光客 日本飯店交易額大增

近期多位美國聯準會委員談話或警告推遲升息風險,或保留六、七月升息彈性,或主張年內升息二至三次為合理,促投資者目光重新回到聯準會升息議題。日財長麻生太郎強調匯率穩定的重要性,日本政府有可能出手干預匯市,尤其下半年若通膨指數未改善,進一步擴大寬鬆的可能性濃厚。

宏觀經濟來看,日本依靠企業部門及連年攀升的觀光客支撐,呈現溫和復甦態勢。然而今年開始,股市連續下降,反映了中國經濟放緩等全球經濟和地緣政治風險。房地產投資市場則持續去年最後一季活躍的水平,健康的投資活動有望延續,租賃市場和房地產基本面仍呈現復甦。

首先從交易量來看,飯店類型資產交易年增率高達六三.七%,總交易額超過一千二百億日幣,是所有類型房地產中成長幅度最大;交易量最大的還是辦公室和零售物業。住宅方面,根據日本不動產經濟研究所統計,四月份日本東京住宅大樓新增銷售戶數較去年同月大減一三.五%,連續第五個月下滑,也創下二十四年來同期新低。

從租金來看,東京辦公室租金增加,A級辦公室平均每坪月租金上升至三一三五五日幣,空置率下降到四%,是八年來最低水平。高階零售物業租金無論在東京或大阪都呈上升趨勢。住宅方面,東京精華五區每坪月租金維持在一三八四一日幣,由於買賣交易量下滑造成租屋人口增多,是推升租金上升原因之一。

受日本不動產投資越來越熱,價格攀升影響,資本收益率做出調整,即便租金仍呈上漲趨勢,整體報酬率仍持續下調。不過即便做出修正,東京五區飯店類型的物業仍有五%以上淨收益率,辦公大樓也有四五%水準。

日本的低利率環境配合寬鬆政策營造出資金環境,但消費沒有增加,日圓這一波升值對日本企業和經濟復甦帶來不小壓力,若政府出手干預讓日圓回到一一五兌一美元,將會是外資進入市場的好時機,也可能是二年奧運前搶進灘頭堡的最後時機,有興趣投資日本商用不動產者不妨先做好準備。

 

(本文已刊登於理財周刊第822)

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