總裁專欄



中國經濟停滯 房市持續下行

經過一年多調整後,中國GDP增長跌破七%,經濟持續下跌,住房需求增長放緩,對房價形成下跌壓力。根據中國社會科學院發布的房地產藍皮書表示,如果宏觀經濟增長繼續下行,房地產價格有可能在二一七年下半年再次出現全面下滑。

幾十年來以政府名義進行過度開發、不符合經濟規律的肆意干預,致使房價大幅波動,且中國實體經濟衰退,只能越來越依賴房地產。目前大陸房產的可售面積僅占在建總面積的二.六%左右,可見庫存量依然高。這些庫存現階段只消化三分之一,還需要兩到三年來消化,如果是較小城市和商業辦公類房產的庫存,則需要十年時間。

大陸一線城市房價高漲、居民承擔能力不足,中小城市因過度開發、高空置率、人口淨流出等因素,房產價值存在結構性問題。依靠房地產拉動經濟存在風險,如出現危機,將影響金融業和實體經濟。近一年來大陸一線和部分二線城市的房價攀升,促使政府緊縮限購措施,未來相關政策可能還會有所收緊。

據中國房地產指數系統統計,大陸一百個城市四月份平均房價比去年同期上漲九%,三月份此一數據是七.四%。房價漲幅最高前十大城市,包括上海與深圳,與去年同期相比漲幅高達一四.四%。

高房價的原因很多:高地價、高稅負和高規費、貨幣超額供給。地方政府控制地價、炒高地價,因而推升房價。房地產稅費名目眾多,中國人買一套房子的花費包括十二種稅加五十六種費,占房價七%。中國官方數據稱,二年大陸九大城市房地產總費用中,各項稅費平均約占四九.二%。

中國的房市正在複製二一五年的股市,依靠消息面及投資槓桿支撐房市。中國政府到底想把經濟帶向何方?繼去年國家干預的股市泡沫破滅之後,今年中國又將面對國家干預房產泡沫即將煙消雲散的風險。

從香港棄實體經濟轉以金融與貿易為主的經驗,看中國將資金注入房市而非活絡企業的手段,房市的欣欣向榮也無法再掩蓋實體經濟的虛弱了。

 

(本文已刊登於理財周刊第820)

總裁精選文章