總裁專欄



新經濟版圖的不動產投資機會

金融海嘯後,美國、歐洲和日本實施寬鬆的貨幣政策,降低利率創造資金充沛的投資環境,投資人也能利用後危機時代新興市場經濟體的擴張、中國領頭經濟和人口增長來進行投資。但這些都在去年底美國的升息中宣告結束,同時全球也進入新的經濟版圖時代。

隨著QE結束,流動性資產普遍呈波動較大的表現,中國經濟的放緩、美國升高的利率、歷史低位的油價、英國退出歐盟的疑慮及中東日益緊張的情勢,使全球經濟無論發達或新興市場都陷入不穩定的氛圍,而這個流動性資產的熊市很有可能持續十年以上。

在二字頭經濟成長的新經濟時代,核心市場的長期、安全投資將成為新的常態,二○一五年前九個月國際不動產投資金額超過六千億美元,年成長一○%,倫敦、巴黎、紐約、東京等主要城市的跨境投資預計今年會持續增長,全球交易量超過二○一四年水準,並達到接近金融危機前的峰值。

由於經濟相對穩定,美國今年將是資金避風港,不動產市場在新建築開工量增長、就業成長穩定下,可以預期:住宅的新增供應將持續進入市場,房屋空置率在今年結束時將會低於歷史平均值以下;租金增長直到新供應與強勁需求平衡前都會維持強勁力道。

在亞洲,東京和澳洲最受矚目,其次是香港、中國及新加坡。東京的商用不動產市場預期今年將會持續升溫,新加坡不動產買賣價差有越來越小趨勢,未來一年可能觸底反彈。

在歐洲持續以英國倫敦為最大的投資目標城市,其次為法國巴黎和德國法蘭克福。歐洲前三大不動產投資標的分別為辦公室、購物中心和奢侈品零售店面。英國房市在政府政策協助下,房地產交易近兩年蓬勃發展,雖然小型住宅不動產交易熱絡,但大型商用不動產安全性會較佳。

毫無疑問,國際性城市的不動產市場競爭越趨激烈,價格的競爭也外溢至一些風險曲線中等的城市。過去指數型投資方法產生的大量漲幅在新的經濟時代不再通用,新經濟時代需採取更靈活的模式,尋找合適的風險回報與資產。

  (本文已刊登於理財周刊第808)

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