總裁專欄



美國經濟恐放緩 房市將成避風港

年初至今,人民幣貶值,油價跌破三十美元,全球股市重挫,造成投資人開始準備風險趨避。去年以來已開發經濟體中美國一枝獨秀,熱錢大量湧入低風險的美國債市、房市。

去年美國的好表現,歸因於就業市場改善、政府支出增加以及火熱的房地產市場,然而房地產市場對利率是相當敏感的。根據美國聯準會公布的經濟和利率預估,今年底聯邦基金利率將達到一.二五%至一.五%,意味著可能還有數次升息,取決於經濟成長速度。

聯準會預估美國今年經濟成長二.四%,高於去年的二.一%,但如果經濟成長速度增長緩慢,甚至下滑,極有可能會暫緩升息,因為去年底以來金融環境已大幅緊縮,通膨率離目標的二%漸行漸遠。

因加息之故,為了拿到較好的抵押貸款利率,去年十二月美國房屋交易量較十一月大增一四.七%,中位數房價二十二萬四一○○美元年增七.六%。

展望今年美國房地產市場趨勢,首先,受加息影響,歷史低點的低抵押貸款利率消失造成價格增長速度將會放緩,回到常態性增長水準,但買房還是比租房來得便宜,因為就業市場改善,工資增長,租金應仍會繼續增長。

美國的社會結構正在改變,新生代(二十五至三十四歲)、中生代(三十五至五十歲)及戰後嬰兒潮三個世代交互影響房市。新生代組織家庭小屋換大屋,中生代及嬰兒潮面臨退休或子女獨立而大屋換小屋,將會活絡整個市場交易。今年美國房市將是賣方市場,這是由於新房供給不足。

雖然去年十一月新屋量開工創新高,卻是之前為擔心不景氣所興建,大多數為高端豪宅物業,而避開一般人購買的中小坪數房屋,在供給量補足前,中小坪數將是今年最搶手產品。

去年美國零售與飲食服務銷售額增幅創下金融危機以來新低,製造業低迷,在經濟面臨走軟風險,及能源價格下跌抑制通膨效果影響下,美國再次升息機會不大,在股市、高風險性資產市場尚未明朗化之前,房市仍是資金的最佳避風港。

 (本文已刊登於理財周刊第805)

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