總裁專欄



新興國家房市挑戰內需與出口的平衡

國家貨幣基金(IMF)連續下修今年全球景氣預測,先進經濟體緩慢復甦,新興市場則面臨成長減速風險。過去幾年新興市場成長主要仰賴三駕馬車,即出口、政府的擴張性財政政策與私部門內需。但隨著中國大陸經濟降溫與對原物料需求減緩,新興市場可能面臨出口斷鏈危機;同時,私部門由於過去幾年槓桿做大,負債比例升高,現面臨資金出走危機,政府部門因外債攀高,不願積極擴大財政支出,以免信評被調降。新興經濟體央行被迫寬鬆貨幣政策,恐引發貨幣戰爭危機。

新興經濟體出口多倚靠中國市場成長,然而中國實質G D P成長從二○一一年將近九%,趨緩至二○一五年的六.九%,未來難再見七字頭。在中國經濟降溫後,多為原料出口導向的新興經濟體勢必有擴大內需的壓力。

在馬來西亞,由於財政緊縮,今年經濟成長預期進一步放緩至四.五%,加上令吉貶值,房價雖繼續上漲,但交易量和建築活動量都略有下降。另外在租賃市場,約有八五%房子供自住使用,只有約六%作為出租使用,因為租賃市場供給小,出租投報率仍相當穩定。

柬埔寨受益中國發展亞洲自貿區及一帶一路,近年發展迅速,但在中國經濟成長放緩後,IMF也將其今年經濟成長預測下調至七%。近幾年柬埔寨出口有朝歐洲發展趨勢,視歐洲景氣復甦情況,柬埔寨仍有機會繳出好成績。

菲律賓今年經濟成長預期仍有六.四%,根據世界銀行報告,其在政府開支方面有顯著改善。

在平均收入方面,從去年公務員大幅調薪二○%上反映人均收入的成長。菲律賓人口突破一億,且出口占GDP是亞洲國家中最低,私人消費強,受世界經濟放緩影響較小。

台灣人近年投資東南亞房地產每年倍增,東南亞新興市場的特性一受中國經濟影響大,二受國際金融牽動深,在美國今年預期將緩慢升息,持續貨幣緊縮下,對新興國家的房市將是挑戰的一年,如何擴大內需降低出口影響將是關鍵,因此新興國家建設的規劃與進度將是今年觀察重點。

(本文已刊登於理財周刊第803)

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