總裁專欄



新加坡住宅市場冷,交易13年來新低

新加坡房市受到政府的打房措施影響,今年來交易量低迷,房價持續下滑,短期內恐怕不會有任何復甦跡象。根據惠譽信評統計,住宅物業價格在新加坡已經連續八季下跌,是過去十三年最差表現。尤其在豪宅領域,超額供給使空屋率攀升,其中一個原因是,新加坡高昂的生活成本以及競爭激烈的教育環境,導致生育率逐年下滑。

為了解決勞動力不足問題,新加坡政府大幅開放外籍工作者,刺激了住宅供給量,問題是,絕大多數的新增工作機會來自建築業和金融業,但這兩大產業卻是新加坡泡沫經濟的危機所在。一旦泡沫破滅,必定導致外籍居民人數銳減,因此歷經政府打房及兩次金融危機後,移民率已經從二○一三年末的四%下降至今年九月的二‧一%

更重要的是政府的一系列措施。在二○一二年十月新加坡政府首先限制貸款還款年數為三十五年,且超過三十年以上的貸款成數最高六○%。但效果並不顯著,因此隨之而來的是更多的政策。政府將第二房的現金頭期款最低繳付金額從一○%調整為二十五%,增加資金籌措的困難。 

稅負方面,二○一三年新加坡政府將外國房地產投資者對私人和公共住房額外支付買方印花稅(ABSD)從一○%增加至十五%,也適用在擁有長期居留證的外國人,但可以較低的五%稅率繳納。新加坡居民也已列為課徵ABSD的範圍,購買第二房時要繳納七%的ABSD,加上原本的一%至三%印花稅,稅負相當驚人。

與台灣奢侈稅剛出來時的情況相同,二○一三年新加坡住宅交易量少了將近四分之一,價格卻持續飆漲,但過去四季價格終於出現下滑,整體住宅價格平均下跌六%。未來一年恐會持續向下。政策方面則可能因為美國升息而減輕力道,不少國際基金已經重新開始在蛋黃區布局,包括著名的烏節路商圈附近。

隨著價格緩緩滑落,約二十坪左右的私人住宅租金報酬率依舊有三%左右的水準,除了豪宅跌得較深,小坪數住宅下滑力道已經放緩,包括第九區及第十區已經出現可以承接的價格,只是外國買方對稅負的計算要多加注意。

 (本文已刊登於理財周刊第799)

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