總裁專欄



台日租稅協定釋利多 投資日本住宅商用大不同

台日租稅協定剛剛簽署,就所得來源地的課稅限制、稅務合作予以規範,有助於台日雙方投資往來,為台灣人投資日本房產意願注入強心針。而《出入境管理》修正案,海外購房者在日本居留的時間從原本的90天延長到1年,海外高科技人才若在日本居留3年就能獲得永久居留資格。由於日本歷經經濟泡沫,導致日人擁房率不高,加上人口衰減,因此日本政府對海外房屋置產者、海外人才都很歡迎。

只是以往大家刻板印象中,覺得只有東京所謂都心五區(中央區、港區、新宿區、涉谷區、千代田區)才敢放心投資、覺得有保障。其實以住宅市場來說,東京市中心量相對較少,且價格相對高,圍繞都心五區的世田谷區、練馬區與大田區等等才是東京住宅聚集的地方。根據日本人口普查結果,全東京1340萬人口,以世田谷區90萬人最多,練馬區72萬人居次,大田區70萬人第三,所謂的都心五區皆不到40萬人,涉谷區、中央區、千代田區甚至不到20萬人。因為都心外圍的區域學校多,對一般家庭來說生活機能較方便,且東京大眾運輸系統發達、覆蓋完整,對於通勤上班來說很方便,價格也相對便宜因此住宅大部分選擇在都心稍微向外的區域。這些區域不單是人口稠密,也因為基期較低,租金報酬率新成屋也可達5%以上,中古屋甚至可達6~7%以上。

而在商用不動產方面,日本依舊是僅次於美、中的第三大經濟體,隨著安倍首相進入第二個任期,提出的刺激經濟方案也越來越多,加上2020東京奧運題材,隨著經濟復甦,東京的商用不動產需求也持續增加。與住宅市場相反,商用不動產的投資標的則集中在都心五區,因為商業活動集中這裡。從東京都廳到外苑前再到銀座及東京車站的四角地帶可以說是飯店的一級戰區,商務人士出入頻繁。商辦大樓則以有樂町、丸之內、新宿、涉谷為中心,及山手線及都營大江戶線沿線各站最具投資價值。

在購入日本不動產有幾項要點評估,首先,選擇四米寬以上道路物件,並確認都市計畫發展道路;盡可能挑選1981年6月以後的物件,因為規定的耐震標準不一樣;詳閱「重要事項調查報告書」,查看大樓以前的問題及修繕紀錄;再來就是稅務及費用的部分,依所購物件不同需支付7~10%的費用。投資海外不動產一定要事先了解當地市場,不單只是價格分析,還包括當地人的居住型態、不同區域的使用類型,才能把握投資適合標的的機會。

(本文已刊登於理財周刊第797)

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