總裁專欄



日本房價持續增長 經濟疲弱是假象?

日本首相安倍再次當選執政黨自民黨的黨魁,最近提出了促進經濟增長的「新三支箭」,將充實育兒支援政策,重點是推動經濟和人口增長。

安倍三箭實施以來已近三年,日本央行大量貨幣寬鬆帶來兩個結果,一是日圓匯率自二○一三年一月起下降了驚人的三八%,二是通膨,為外資進入日本不動產市場塑造一個相當好的環境─匯率的優勢使外資購買力相對增強,通膨游資過剩形成支撐房市的強勁力道。

當然,日本的經濟增長沒有達到預期,二%的通膨率也尚未實現,預期目前貨幣寬鬆政策不會有任何改變,日圓兌美元匯率從去年十二月就穩定維持在一比一二○上下,可說已到達谷底,在通膨還沒完全反映在房價增長之前,都是進入日本不動產市場的好機會。

根據日本土地協會的統計,東京都公寓每坪平均上漲六.六%,大阪都市圈則上漲了九.三%。對於日本住宅的擔憂主要是在人口萎縮,二○一四年全國總人口下降了創紀錄的二七一○五八人,導致空屋率不斷上升。政府二○一二年八月推出子女照護政策,再加上今年的促進兒童教育及社區育兒服務,希望刺激人口增長。

日本去年觀光消費年成長高達四三%,觀光人數今年續創新高,更推升商辦及飯店不動產租售行情。接下來東京將迎接二○二○年奧運盛事,刺激經濟需求也帶動市場交易活絡,在此之前,相關建設及需求都將持續上升。日本陸續開放東南亞旅客免簽證,飯店房間供不應求,外資投資東京商用不動產最多的就是飯店旅館。

日本實施QE後,名目GDP開始上升,擺脫了數十年的停滯。若名目GDP持續成長,利率也維持在近乎零的水準,就可減輕政府負債。日本央行總裁亦表示,儘管新興市場成長放緩對出口與工業生產造成影響,日本經濟將持續溫和復甦。

由於是出口導向國家,受今年全球不景氣拖累,復甦腳步難免放緩,回歸到基本面,日本仍是世界第三大經濟體,在能源及大宗商品價格趨穩後,預期將會有一波強勢表現。

(本文已刊登於理財周刊第793)

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