總裁專欄



北市降囤房稅率防錯殺 合理嗎?

去年財政部修訂房屋稅條例,非自用住宅房屋稅率由一.二%改為一.五%至三.六%,台北市立將擁有第三戶以上房子非自用住宅稅率提高到三.六%,有打房、逼投資客與建商「吐出」房子的意味。但市府擬把建商蓋好房子首年房屋稅率降為二%,一年後如未賣出再提高到三.六%,稱之為「防錯殺條款」。從國外例子看,囤房稅確實有拉高持有房屋成本、避免過多囤房並進而抑制炒作、壓低房價的效果。

新加坡前幾年也面臨房價上漲過快問題,去年起改為階梯制的房產稅,最高達一九%,今年進一步提高到二○%,同時提高自住住房的免稅額度。

日本房地產持有成本很高,每年要繳固定資產稅、都市計畫稅。固定資產稅的稅基是房屋的實價,稅率一.四%。都市計畫稅是按地段課徵,愈靠近市中心愈高。兩者相加,實質稅率最高可達一.七%。因此外國投資法人前往日本投資大型商用不動產時,常有特殊目的公司或是借殼來持有日本不動產的例子,壓低持有成本。

相較之下,在台灣持有房屋成本極低,房屋持有稅目前仍採房地分離制,分為「地價稅」及「房屋稅」兩大部分。調整房屋稅的「稅率」確實收立竿見影之效,國內房價已見鬆動,但問題根本還是在「稅基」。過去台灣的房產稅基認定偏離實價或市價,導致實質稅率偏低,有利於囤房、炒房,地價稅的稅基並非實價,而是市價五分之一的「公告地價」。

目前各縣市政府皆有逐步調升公告地價,地價稅因此跟著略微上漲。自用住宅房屋稅率一.二%,但房屋稅的基準、「房屋評定現值」同樣三十年未調整,連市價一半都不到。換句話說,台灣自住房屋的實質持有成本還是很低廉。房價最終還是會回到市場機制,以自住、長期持有為目的的買方,應趁房價鬆動大膽出價。

持有稅屬於經常稅,影響範圍及層面更廣,較交易稅更影響國民居住生活,在調降稅率之外更應全面檢討稅基認定,減少投機客炒作之餘如何保持不動產的投資價值。

(本文已刊登於理財周刊第787)

總裁精選文章