總裁專欄



新平庸經濟時代的不動產投資

亞洲開發銀行(ADB)調降中國與亞洲其他新興國家今、明兩年經濟成長預估,主要受中國及已開發國家經濟增速不如預期拖累。台灣今年成長率預估值也遭下修。

全球股市兵敗如山倒,QE退場的資金退潮負面效應正在股市發酵,升息的負面效應已經浮現。通縮帶來的破壞以及巨額債務對企業盈利帶來的影響。主權及債務問題正在衝擊歐洲,並有可能摧毀歐元。中國存在巨大債務泡沫問題,人民幣主動貶值後,遠東匯率危機正在加速,新興市場的崩潰正在發生。

行政院主計總處七月底公布第二季經濟成長率概估值為○.六四%,創近十一季以來新低;八月十四日,修正台灣今年經濟成長率由三.二八%下修為一.五六%,二○一六年為二.七%。

全球不景氣,已開發國家紛紛加碼QE,各國央行普遍維持降息的趨勢下,資本化率大於經濟成長率的「新平庸經濟時代」已然來臨,資產的配置及活化更為重要。全球股市面臨下挫壓力,加之各國QE的龐大資金無處可去,不動產的保值性備受青睞,大量資金流入國際不動產市場。

海外不動產投資首重安全,因為不是每個國家都允許外國人私人擁有產權,持有方式也有許多不同型態,各有不同風險,包括永久產權與有期限產權的分別。特別是在人治比法治盛行的國家,更要注意。

一般業者在廣告打出的投資報酬率是毛租金報酬率,扣除維持成本、稅費,才是實際的收入所得,如果有融資,還要再算入當地貸款利率。在選定標的時還需考慮如何出售標的、當地市場行情以及當地人是否有能力承接標的,以免出售時遭遇困難。

個人的海外不動產投資,投資規模不大,以這樣的經濟效益,很難在產權調查及稅費計算上以太多成本去進行,大多是上網搜尋,或仰賴海外不動產經紀公司給的資訊,因此選擇制度、資訊透明的國家,投資風險相對較低。在全球經濟成長普遍下修的情況下,篩選出值得投資的國家,才是在這個新平庸經濟時代不讓資產縮水的出路。

(本文已刊登於理財周刊第783)

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