總裁專欄



日本商用不動產投資 天時地利人和

日本不動產持續展現超強吸引力,在亞洲不動產中一枝獨秀。據二○一五年亞太地區不動產市場趨勢調查,東京和大阪分列第一和第三,最熱的投資標的有商辦大樓、物流設施和飯店。調查結果顯示,超過一半的投資者計畫今年購買更多房地產。

東京將迎接二○二○年奧運盛事,刺激經濟需求,也帶動市場交易活絡。安倍經濟學創造的低利率、低匯率,加上高流動、低融資成本的投資環境,商業活動興盛,經濟逐漸復甦,失業率來到近年低點,不動產市場日趨活絡,亞洲投資人紛紛表達高度興趣,商用市場長期看好。只要安倍經濟學持續到位,日本的資產未來備受期待。

匯率帶來的不只是經濟出口的優勢,在日本陸續開放東南亞旅客免簽證後,觀光人數去年創歷史新高,飯店房間供不應求,帶動住房率及房價,這波旅遊榮景帶來的高報酬吸引投資人紛紛進軍日本飯店業。

據統計,去年外資投資東京不動產最多的產品就是飯店旅館,占比高達五成,金額創金融海嘯以來最高,不只東京和周圍縣市飯店入住率提高,許多老飯店也因此重生。進軍日本商用不動產的投資人可優先考慮店面、旅館、辦公事務所,趁現在日幣貶值進場有助於未來資產增值,用日圓融資更可避免匯差風險。

東京中心城區的租金收益率為五.○二%至六.一%,較小的公寓可能再稍高一些。以東京這樣的國際性城市來說,相當不錯。每平方米的價格從九七七八美元到一○七八○美元都有,相對其他城市低廉。雖然以日圓計算,住宅價格持續走強,但以國外投資者的角度來說,日本央行二○一四年底宣布擴大貨幣寬鬆政策所產生的匯率優勢,使投資者現在進場的時機更為成熟。

安倍經濟學進入第二階段,確實推動日本經濟復甦,收入增長持續支撐租金上漲。東京地區不動產資本化率遠高於部分台灣都會區水準,加上未來資產增值題材多,資本利得深具潛力,現在正是投資東京不動產絕佳時機。

(本文已刊登於理財周刊第773)

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