總裁專欄



房地合一大轉彎,房市或將利空出盡?

       2011年開徵奢侈稅,到近年政府陸續調高土地公告現值,力圖實現實價課稅,並在去年拋出房地合一課稅議題,使房市交易量來到二十年罕見的低點。一直以來,台灣的稅賦一直維持在相當低的水平,在扣除社會安全捐後,台灣的稅賦占GDP比重僅有12.8%,遠低於其他已開發國家。然而隨著土地公告現值的調漲,以及房地合一課稅的討論,這樣的低稅賦時代似乎即將宣告終結。

       房地合一稅怎麼改,各界都在關注,財政部規劃房地合一稅制,從原本將採用累進稅率分離課稅,稅率按5%45%分成六級課稅,到現在改為交易利得的17%的單一稅率,轉向從輕課稅,並增訂具體實施日期的日出條款,採行分離課稅制,實價課稅範圍僅限新制施行前五年取得的房產。

       稅賦減免的部分,自用住宅擁有「一屋免稅」待遇,但須符合本人、配偶及未成年子女全國只有一戶房產,且做自用住宅使用的基本條件,出售價格在一定金額以下者,房產利得可以全數免稅;出售持有二年以上房產者,享有按年減稅優惠,最高減徵比率可達八成,並規劃奢侈稅同步退場。「一屋免稅」的售價門檻則訂在2,000萬元。

       就目前的調整來看,房地合一稅將為政府帶來每年約30億元稅收,略高於現有的不動產特種貨物及勞務稅,然而政策轉向業者靠攏,恐不符合學界、社會團體的期待,普遍認為沒有併入財產交易所得稅,又未採取累進稅率,有為投機開小門的嫌疑,並不符合公平正義,政策的未來走向還是充滿變數。

       貨幣寬鬆,利率太低,與房產稅制不健全,是造成近年房價飆漲的主因。囤地、囤房情況嚴重肇因於低持有成本,然若要提高房地產持有之成本,以台灣目前的經濟環境及國民平均所得,禁不起如歐美國家動輒房地產價格1%以上稅率的重稅,但適當地增加複數房地產的持有成本,才能將供給釋出,活絡房市,使不動產的交易正常進行。健全房市不能單靠房地合一課稅的實施,而是需要房地產市場的資訊透明化,然而政策的走向常背道而馳,包括新制三類謄本,政策在確定之前,往往受政治因素考量影響,偏離市場真正的需要。

       房地合一政策不明確,市場觀望氣氛仍濃厚,但自用買盤的剛性需求慢慢也會釋出,以現在房市渾沌不明的狀態,買方議價空間大,更應勇敢出價;目前世界各國除美國外,經濟表現普遍疲軟或下滑,利率調高機會不大,市場上游資仍多,投資客隨著房地產的國際化,勢必讓資金往外出走,以去年超過五百億的交易量來看,未來回流至台灣時將非常可觀,更需要及早建立順暢的進退場機制。無論政策怎麼走,政府都應拿出明快作風,盡早確立稅制,讓市場能先行調節,使交易正常進行,將衝擊降至最小。

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