總裁專欄



如何避免不動產買賣交易糾紛

2014-11-26 經濟日報 黃鵬䛥

對這個世界上的多數人來說,「經常購屋」並不會是一個普遍而共通的經驗,建築概念大師柯比意(法文:Le Corbusier,1887-1965,原名Charles-Édouard Jeanneret-Gris)曾說:房屋應該是居住的機器。人對於房屋特別容易產生別種商品不會有的特殊情感,也因此,不動產的買賣交易,事實上是一兩個人去面對複雜而龐大的人類情感及交易制度,而「人者,心之器」,在複雜心理的干擾下,不管買賣房屋的人來自何階級,從事何種職業,關鍵時刻總容易衝動行事。

而台灣過去不動產交易相關制度不健全,約束少,整體房地資訊不流通,讓消費者更居弱勢。因此如何保障自己的權益將購屋糾紛機會降低,即為消費者應注意的課題。

契約應詳細審閱

依消費者保護法規定,消費者委託仲介業買賣,在簽約前有「契約審閱權」,可要求業者將契約詳細解說以利審閱,預售屋和新屋的契約審閱至少五天,中古屋三天。契約審閱權是消費者的權利,但很多民眾忽略自己這項權利,事後再以沒看契約、我甚麼都不懂、仲介都沒講當作理由反悔。買賣房子是大事,請不要放棄自己的權利。務必審閱契約中的每一字句,對曖昧不明的區塊,可要求業者或賣方解釋清楚,以確保權益。

房仲向買方收「斡旋金」

房仲業促進成交,常先向買方收取「斡旋金」,但此一交易習慣已有所改變。內政部於八十六年公告「要約書應記載及不得記載事項」希望逐漸取代收斡旋的做法。實務上以要約書進行交易的起始行動以代替訂金的做法,幾已成為不動產交易主流。

購屋人可選擇內政部主管機關提供的「要約書」

公平會早在九十年五月通過「公平交易法對房屋仲介業之規範說明」,規定房仲業者應向消費者說明「斡旋金契約」與「內政部版要約書」之區別及其關聯,不得隱瞞。

檢視房子有無最常見的漏水問題

「房屋漏水」高居糾紛排行榜首,依內政部統計資料觀察,幾乎每五件糾紛就有一件是漏水引起的。民眾在買房時,應審慎檢視房子有無滲漏水問題。

賣方擔保其所出賣之物

我國民法規定賣方應擔保其所出賣之物沒有瑕疵,也不得刻意隱瞞。但若買方於簽訂契約時,賣方已清楚告知該物有瑕疵,則買方必須自行承擔責任。房屋漏水足以構成「標的物之重大瑕疵」,因為漏水可能使「供居住之目的」暫時

或永久不能實現,視實際情形產生下列法律效果。如果購屋者買到漏水屋,可請求原售屋者修繕;或要求原售屋者負擔瑕疵擔保責任,請求減少價金。

行使請求權應注意時效(六個月)

有法諺說:法律無法保障在權利上睡覺的人。請求權行使有時效,過了法定期間就不能要求原售屋者賠償。買方在交屋前,可向屋主要求所購買房屋的瑕疵擔保,例如最常見的漏水問題,原屋主應負責解決房子的漏水問題,而在交屋後,若發現屋內滲漏水,須於半年內通知對方處理。

詳實閱讀描述房屋現狀的「不動產說明書」

內政部公告「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項修正案」,在契約中應記載現狀確認說明書,說明建物現況格局及建物型態。

關於房屋現狀的「重要資訊」也應詳細在契約中列出來,包括:輻射屋檢測、海砂屋檢測、有沒有發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死類似非自然死亡情事、是否屬於政府列管之山坡地住宅社區等等。房屋如有增建或是民法所謂

工作物或改良物,於簽訂買賣契約時,也要一併載明。

買賣過程中使用「履約保證機制」

預防購屋糾紛的重點項目也包括在購屋時,可要求履約保證,將錢撥到金融機構並由銀行代管。這種將信託理念延伸到不動產買賣程序的作法,等於把龐大的不動產交易價金付了保險費,成為不動產買賣過程中,個人資產的最佳財富管理工具。

買賣過程中的「履約保證機制」,是由金融機構投資成立的「建築經理公司」擔任履約保證人,以第三人地位做好房屋買賣的流程控管,為買賣做把關。買方陸續付出的價金先匯入建築經理公司在金融機構開設的「履約保證專戶」中,經確認款項無誤後,建築經理公司會寄發履約保證書給買賣雙方,等買賣手續全部完成,過戶、交屋後,銀行才會將價金交付給賣方。至於建築經理公司收取的履約保證費用,僅約交易總金額的萬分之四至萬分之八左右,相對於它提供的保障機制,這筆費用是十分划算的。

結語

買房子是人生大事,在簽約前善用契約審閱權,仔細理解契約內容,不衝動簽約;買賣過程中,要求實施履約保證機制;看屋或驗收時,注意房屋現狀說明書的記載與買賣物現況比對,一有問題就當場談妥解決方案並用文字記載清楚,不需忍氣吞聲或自己想像問題已解決,因為大部分的瑕疵都需要投入金錢和勞費才能

把問題處理好。所有解決方案的約定皆以傳統書面詳實記載,不要自己用錄音筆錄一堆檔案。如果上述都能做到,發生買賣交易糾紛的機率將大幅降低,讓優質的房屋買賣幫助您實現買屋夢想,順利完成人生大事。

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