總裁專欄



2019房市觀察與展望

國際貨幣基金(IMF)預估二○一九年全球經濟成長三.七%,但美、中這兩大經濟體的成長都開始降溫。除了美中貿易戰、聯準會與歐洲央行升息腳步等經濟變數,各國房市有些值得關注的地方:

中國─許多機構預估,今年房市泡沫破裂是中國最大潛在風險。中國不動產總市值水漲船高,最新估計高達六十五兆美元,已超過美、歐、日總和六十兆美元,相當驚人。萬得資訊統計,中國上市房企平均負債率約八○%,為十三年來最高,債務超過千億人民幣更達十四家。中國人民將高達七四%的儲蓄用於住房,人行統計,二○一八年不動產貸款餘額佔中國各項貸款餘額近三○%。近年來中國不動產業高槓桿發展和房價超速上漲,風險需要高度關注。

美國─美國房市歷經二○一二年以來的飆升期後,已於二○一八下半年進入緩步增長階段。標普道瓊指數指出,不動產市場放緩一個因素是近期抵押貸款利率調漲,目前美國三十年期固定抵押貸款平均利率四.九%,為近八年來高點,導致承受能力已降至十多年來最低水準。高盛分析,儘管二○一九年將面對經濟成長放緩、貸款利率更高、稅收政策的不利變化,但全國平均房價預計仍將保持三~四%的正成長。

新加坡─根據CBRE新加坡和東南亞研究部分析,影響新加坡的最大全球性因素主要是利率上升。由於全球經濟放緩和聯準會連續升息,在後量化寬鬆時代新加坡再次於二○一八年中祭出房市降溫措施,預計今年住宅物業表現將受影響。然而商用物業因為科技業和共享空間對不動產的需求非常強勁,造成空置率非常低,表現應會上漲。

日本─根據國土交通省統計,二○一八年日本外國觀光客人數突破三千萬人,更喊出在2020東京奧運突破四千萬人。此一現象也造成東京現有旅館數供不應求,搭配正發酵中的民泊新法,做為民宿出租的產品投報率可達五%左右。國人所熟知的誠品生活今年將進軍日本橋,IKEA將於二○二○年首次在東京都心原宿開張,都顯示出東京這個具有國際性人流、錢流的大城市二○一九年表現值得期待。

台灣─二○一八年全台買賣移轉棟數約二十八萬棟,連兩年成長,但仍屬低檔表現。在景氣未明顯好轉,房屋供給明顯大於需求,加上少子化、高齡化、人口紅利即將消失情形下,預估今年還有一段很長的讓利風潮才有成交量。而近期因美中貿易戰,台商頻傳回流消息,能否順利取得適合的工業用地,甚至進一步帶動整體不動產市場,仍值得關注。

(本文已刊登於理財周刊第958)

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