總裁專欄



當不動產遇上豐滿創業模式

Opendoor,是一家美國矽谷的新創不動產公司,但它並非一般消費者所熟悉如591等廣告刊登、仲介形態網站,而是一家不折不扣的「電商不動產」─從屋主手中購得房子作為庫存商品,線上銷售。

Opendoor的創新做法是,只鎖定市場的中等價位房屋(排除豪宅與屋況太差的),若有意願賣房的屋主,只要上網填寫資料,Opendoor便有分析師加上系統模擬評估該屋可否購買,並估算價格向屋主出價,若屋主點頭,Opendoor便立即買下,並向屋主收取六%左右的服務費。這解決了屋主售屋時的痛點:長時間等待與累人的價格談判。

購得房屋後,Opendoor再對房屋做必要整修,便可上架銷售。買方線上搜尋到喜歡的房子,不需預約即可透過App的專屬密碼直接看屋,若下訂後會有專人協助購屋流程。不可思議的是,三十天內不滿意還可全額退費。Opendoor顛覆了產業,成為估值二十億美元的獨角獸公司。

然而分析者也認為Opendoor的商業模式是一種高風險的做法,一旦房屋庫存過高、銷售速度不夠快,萬一再遇上其他因素導致房價下跌,就會產生巨大的財務壓力。

如此的風險,與先前中國大陸爆發的長租公寓爆倉雷同,值得慶幸的是,美國的不動產市場已經相當成熟,不容易有非理性的高價收購競爭出線。

Opendoor在風險控管與市場選擇也有一套,鎖定快速發展、轉手容易的二線城市,如德州達拉斯、亞利桑那州鳳凰城,以創造更好的週轉率。

目前不動產處於買方市場,亦即賣方居於較劣勢的局面。Opendoor從賣方角度出發,直接向賣方購房、節省賣方成本,讓賣房更為簡單,符合當下人們的迫切需求。樂觀而言,這不僅是創造一個新的商業機會,也能大幅提高不動產市場的流動性。

如今全球已經進入「豐滿創業(Fat start-up)」的時代,亦即有瘋狂的點子、要做曾經做不到的事;講求野心、資源、速度,成功與失敗,只在一線之間。

它們承擔巨大的風險,但也通過解決實際問題創造真正的價值,如同特斯拉(Tesla)要顛覆人們對交通的定義,Opendoor大膽的做法也可能徹底改變不動產交易模式。

(本文已刊登於理財周刊第944)

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