總裁專欄



大陸長租公寓爆倉 租賃市場防患未然

最近大陸杭州長租公寓「鼎家」宣布「爆倉」破產,從事件中,更爆出鼎家讓租客以「押一付一」方式交租,實則是讓租客使用了「租金貸(或稱租金分期、網路貸款)」,也引起人們對於「金融科技+長租公寓」模式的警覺。據了解,鼎家破產造成約四千戶租客受損,牽涉六家網貸平台。

近年大陸政府積極打擊不動產投資,並鼓勵租賃住房,讓資本逐漸將目標轉移至「長租公寓」領域。許多知名營運商獲得數億人民幣融資,投入金額相當驚人。

長租公寓主要是指運營商或中介商將屋主房屋租賃過來,進行裝修改造,附上設備,以單間形式再出租,即俗稱的「二房東」。大陸傳統租房市場充斥訊息不對稱、品質良莠不齊,讓機構化、有品質的長租公寓產品市場火熱,但亦成為大量資本競逐的戰場。

鼎家並非第一家退出戰場的營運商,其引起巨大輿論關注的原因,在於暴露了「長租公寓+租金貸」商業模式背後的風險。

太多營運商與資金湧入長租公寓市場,如鼎家這類本身不擁有物業的二房東為了加速搶到房源,便紛紛以非理性的加價方式向屋主承租,而為了加速資金回收以再搶下個房源,便以負擔較低的「押一付一」(即繳一個月押金,每個月付房租) 吸引租客,條件是要租客透過某App平台繳付房租,實則誘導租客辦理一年份租金的網路貸款,貸款平台將錢撥給營運商,營運商將首月或首季租金交付屋主,剩餘資金投入下個租賃標的,如此反覆操作。營運商等於用租客的貸款來擴充版圖,租客交的租金其實是在幫二房東「還貸款」。

如此精心計算的高槓桿,一旦出現營運問題、招租不順、資金不當運用等漏洞,將導致資金鏈斷裂,屋主收不到租金而驅趕房客,但房客的貸款合約並無解除,需要繼續繳納。租金貸模式讓房租因搶房而急劇上漲,最終房東、房客權益損失,引發嚴重的惡性循環,大陸業界人士認為鼎家很可能只是冰山一角,尤其長租公寓營運成本高,獲利不容易實現,沒有雄厚資金的中小型營運商,很容易突然就「爆倉」了。

無論大陸或台灣,在不動產買賣已達到頂點而反轉之際,租賃市場勢必為未來新寵。由於大陸致力發展FinTech,金融科技高度自由化但管理無法跟進之下,造就了極方便卻也危險的環境。台灣目前雖無此現象,但必須防患未然,如何妥善運用租賃+金融+科技,創造社會、房客、房東、業者多贏局面,需要大家集思廣益。

(本文已刊登於理財周刊第940)

 

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