總裁專欄



美國商業不動產 投資避險好選擇

自二○一八年開始以來,美國商業不動產表現有成長,根據研究報告,有三個值得關注的城市,分別為洛杉磯、芝加哥以及紐約,這三個二十一世紀的世界級城市,都有明確的發展藍圖。

當然,這三個城市都有相當大量的人口以及相當廣大的腹地,也都受惠於擁有眾多大學畢業生及千禧世代帶來的勞動力。這些城市還有一些共通點:科技產業蓬勃發展、擁有許多美國主要大學、內容豐富的旅遊產業、著名的文化景點,以及完善的交通網絡連接其他地區。

國人相當熟悉的洛杉磯去年在商業不動產交易方面領先全美,交易額達到二百八十億美元,緊接著是紐約和芝加哥,交易額分別為二百三十億美元及一百七十億美元。

就零售業而言,儘管電子商務對實體零售商帶來很大的衝擊,但目前正在轉變,實體店朝向兩極化發展:以價格導向的平價商店與高端精品店。根據勤業眾信消費者研究,過去五年平價與精品零售商的營收分別戲劇化成長三七%與八一%,在過去兩年分別展店達二六三間及一○九間,跌破許多人眼鏡。

受到影響並衰退的,是定位不夠明確,想要通吃所有消費者的業者。在洛杉磯地區,許多零售商場也尋求餐飲業者進駐,因為它們很難受到電子商務的影響。因應了消費習慣改變的零售商場,平均仍有五%至七%的報酬率,仍大有可為。

影響商業不動產的趨勢還有共享工作空間,以及約聘、派遣勞力的興起,預計在二○二七年之前,美國將新增近二千五百萬名約聘、派遣勞工,並占據大部分的美國勞動力。以共享經濟而言,來勢洶洶的企業例如Uber,本身不擁有汽車;Airbnb,本身不擁有房子;WeWork,本身沒有任何不動產。因此,傳統商業不動產屋主也不得不投入資本,提高物業價值,以符合市場需求。

全美的商用不動產市況維持穩健成長,且不畏近期的股市震盪,儘管美國國會通過了一些以稅改法案為手段的刺激措施,但美聯儲卻一直在升息以遏制通貨膨脹,造成股市反應劇烈。不動產較具穩定性,投資收益型商業不動產更能抵禦這類的股債市風險,是在波動中穩健的投資選擇。

(本文已刊登於理財周刊第924)

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