總裁專欄



從ICI指數看台灣旅館市場

十二月六日舉辦的2017台灣CCIM論壇,以「新經濟型態的資產活化」為主軸,研討如何活化資產,創造資產價值。此次論壇相當值得注意的是由政大地政系林左裕教授團隊發布之「CCIM商用不動產投資信心指數(ICI)」,為每季發布,調查對象為社團法人台灣不動產投資協會(CCIM)會員對於商業不動產投資之信心認知。

ICI指數以一百為基準,先分別計算五項指標:辦公室、店面、土地開發、總體經濟環境、旅館,再將各項指標點數平均。根據第四季ICI調查結果顯示,總平均指數九一.一五點,已比上一季好轉,但尚未達樂觀程度;其中,辦公室為最具投資信心第一名,展望二○一八年也是最被看好的產品,投資風險相對最低。第二名為土地開發,第三名為總體經濟環境,第四名為店面,旅館則敬陪末座,前景最不被看好。

旅館雖為非典型的商業不動產,但在此次CCIM論壇也是重要研討主題之一,因為觀光業環環相扣,零售、交通、餐飲、都更等產業都會間接影響。根據觀光局統計,全台目前各級旅館總計約三千三百多家,十八萬多間客房,平均入住率僅約六三%。除台北地區平均入住率達七成以上,其餘地區都未滿七成,各種資料都顯示台灣旅館市場供過於求,供需嚴重失衡。

面對旅館市場困境,政府也祭出急救措施,例如評鑑星級的觀光旅館業或旅館業將可減免房屋稅、地價稅,減免期限五年,五年後行政院將決定是否延長一次。此種稅務優惠雖為美意,實際上卻可能治標不治本,只是「節流」延長旅館經營壽命,讓業者有了「以拖待變」的選項。

這幾年瘋狂興建旅館的後果,就如同台灣的高等教育一般,許多已經不符合需求的都必須退場,同樣的,旅館也必須有相對應的退場或「活化」機制,政策要更加強「開源」,例如吸引更多國家的觀光客,口袋深、有消費力的背包客,簡化簽證手續,創造友善環境等等。

而業者應思考的,是如何活化資產,發揮創意,創造不同特色的旅館價值吸引顧客,或是轉型作為長照中心,與知名國際品牌結盟等等。旅館不僅是台灣CCIM,也是政府、業者、消費者需要一同探討的課題。

(本文已刊登於理財周刊第903)

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