總裁專欄



不動產證券化投資 台美比一比

近日國內知名房仲品牌旗下之全球資產公司宣布與銀行合作發行REITs(不動產投資信託基金),命名「圓滿一號」,是國內近十年來第一檔REITs,也是首檔以非壽險業發行的REITs,投資標的包括台南的流行百貨商場與板橋的商辦大樓,規模逾三十億台幣,租金收益率可超過三%,並可望於年底至明年初間掛牌,為平淡已久的本土不動產證券化市場注入活水與新契機。

台灣於二○○三年通過不動產證券化條例,REITs發展十多年至今,不論在交易量、發行家數皆有明顯停滯現象,成交量萎縮,流動性不足。分析本土REITs面臨問題有市場面與法律面:一、房市從二○○三年SARS後進入大多頭行情,REITs可謂「生不逢時」,投資人大多直接選擇買賣不動產獲利,而非長期投資倚重租金收益的REITs。二、十年來房價飆漲,租金卻無法跟上,收益率降低,高房價也讓REITs經營減少投資新標的以避免更降低報酬率,投資人看不到誘因,造成惡性循環。三、國內REITs經營以信託為主導,雖然公開透明、保護投資人,但過於保守僵化,投資標的侷限較多,難以積極創造利潤,造成投資人不買單。且REITs管理單位獲得報酬與基金表現並無太大關聯,管理機構也失去積極作為動機。

相較於國內,美國不動產證券化的報酬率與多元性則優上許多,目前更有國內證券業者推出指數型基金(ETF),投資人可在台直接投資道瓊美國不動產指數,為美國不動產指數中市值最大,包含一二四檔成分股,例如商辦、購物中心、出租公寓等傳統型REITs,以及值得注意的特殊型REITs如通訊電塔、資料處理中心、倉儲等現今獲利成長相當快速的產業,占比高達三九%,相較其他美國主要不動產指數來得高,也是國內沒有的REITs類型。

道瓊美國不動產指數平均股利四.二%,優於美國投資級債及十年期公債殖利率,能滿足投資人收益需求,且美國景氣持續復甦,就業市場回溫,帶動不動產需求上升,有利租金增長,美國REITs出租率也來至九五%左右,優於歷史平均九三.三%的高檔水準。在美、台股市雙雙站上高檔之際,對美國不動產市場有興趣的投資朋友,參考美國REITsETF,不僅可穩健獲利,也可分散風險,不失為優質投資選擇。

(本文已刊登於理財周刊第897)

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