教育訓練

2017-06-05 房地合一新制 財部:合宜宅以簽約日為土地取得日

經濟日報【林潔玲】

建商配合政府政策與政府簽訂合宜住宅興建契約,或與國營事業簽訂合建分屋附買回條件契約,自政府或國營事業取得的土地,以契約簽訂日視為土地取得日,決定是否適用房地合一新制計算土地交易所得,若以建商所得額一億元估算,適用新解釋令落入舊制,約可減1700萬營所稅。

房地合一舊制土地免納所得稅、新制則在2016年後取得或201412日後取得未持有兩年。而房地合一新制「取得的認定時點」,原則上以「完成所有權移轉登記日」為準,但財政部日前發布解釋令,鑒於配合政策的建案,均應符合政府或國營事業合約要件後才會移轉土地,所以時間恐拉長、導致土地取得時點可能落入房地合一稅新制課所得稅,因此發布解釋希望減輕建商稅負。

南區國稅局官員表示,目前國營事業簽訂的合建分屋,南區轄內有台糖與建商合建分屋案例,已掌握到的約有三案件。舉例來說,若建商土地以一億元買進、兩億元賣出,賺一億元的所得額,在適用解釋令後,土地取得日為契約簽約日因而提前,落入房地合一舊制者,就不用繳納1700萬元營所稅。

官員指出,主要是因建設公司自政府取得的土地及自行興建的房屋,除契約約定的部分戶數,均應依政府規定價格及承購戶條件銷售,且建設公司須配合內政部營建署控管興建品質、時程,等到完成房屋興建及繳清買賣價金等合約要件後,內政部營建署始移轉土地者,建商取得土地的認定時點就可能會落入房地合一新制。

同時,國營事業配合政府活化運用土地的政策,提供土地與建設公司合建分屋也是如此。官員說,契約約定建設公司須買回國營事業分得的房屋、土地,該契約是以建設公司完成履約後取得開發案全部土地為目的,但建設公司須配合國營事業管控開發案計畫、時程,一樣等到完成房屋興建及繳清附買回價款等合約要件後,國營事業才會移轉土地,因此該解釋令可追溯至契約簽訂日,希望減輕建商負擔。

國稅局也舉例說明,建商於201421日與政府簽訂合宜住宅招商投資興建契約,政府於房屋興建及繳清買賣價金等合約要件後,於201613日移轉土地給建商,建商於201735日出售,則該出售的土地適用舊制,土地交易所得免課徵所得稅。以建物買賣移轉件數觀察,台北市今年首季交易動能平均年增30.6%,一年來房價跌幅深的中正、大安及內湖三區,交易量年增率均超過五成,顯示房價較大幅度回檔的區域,吸引認同房價的買盤進場,值得注意的是,南港首季買賣移轉件數231件,年增率也達五成,在12個行政區中年增率排名第四,是台北市少數價量同步表現亮眼的行政區,房仲業者分析,過去南港空屋多已漸漸改善,而交通和生活機能成熟,大幅提高自住客對當地環境與房價的認同。

合宜住宅建商房地合一新舊制情況